合理的房價，應(yīng)該是房租的400~500倍。 某些情況下，應(yīng)該是1000~2000倍。

原理很簡單：房租每七年翻一翻。

1)估價

房價并沒有泡沫，無論是從“房價收入比”，還是“房價房租比”，我們都看不見有任何跡象斷言房地產(chǎn)過高。

目前輿論鋪天蓋地，已經(jīng)沒有一篇是討論“房地產(chǎn)”了，而全都是討論“房地產(chǎn)泡沫”。這是令人驚詫的，因為這些指責，全都是站在一塊沙灘般的基石上。迄今為止，我們最需要討論的是，根本房地產(chǎn)有沒有泡沫。

可悲的是，卻沒有多少人認認真真地分析這一點。

事實上，人們需要反思，房地產(chǎn)到底有沒有泡沫。這需要經(jīng)過充分的辯論，慎密的探考，嚴謹求實的邏輯態(tài)度，才可以獲得真相。令人惋惜的是，在目前一片聲討“房地產(chǎn)泡沫”大潮中，我們沒有看到這一點。

我們的觀點很明確，無論房價收入比，房價房租比，唯一的結(jié)論，就是房價太低，遠遠低于其合理價值。房價應(yīng)該是房租的400~500倍。從目前的情況看，絕大多數(shù)城市并沒有達到這個比例，所以房價僅僅是被低估，而不是高估。

或許有人要哈哈大笑了，一年12個月，也就意味著這樣的房屋，年租金回報率，僅只有12/400=3%，目前一年期儲蓄，還有2.25%(稅前)收益，相比之下。3%房地產(chǎn)收租，實在不怎么吸引。一般人對于低流通，慢周轉(zhuǎn)的大型不動產(chǎn)，都希望能有5~6%的回報左右。

不錯，那我問你，目前百度(Baidu.com)一年期的每股收益，僅$0.07元左右，美聯(lián)儲的聯(lián)邦基金利率4.5%。那么，百度的股價，應(yīng)該是多少。

很多人馬上掏出計算器算了，按風險加二個半點，7%預(yù)期收益計算，每股$0.07，股價應(yīng)該是$1，一美金。

那好，那今天百度的股價是多少。他IPO定票價格為27美金，第一天開盤就為65美景，最高漲到了125美金。那那些號稱百度應(yīng)該賣$1美金的專家都跑到哪去了?

是華爾街瘋了么，是報價機出故障了么，都不是。華爾街的分析家們，為百度股價作定價時，充分考慮到了這樣一個事實。百度的收益是變化增長的，而不是僵化固定的。

好比百度如果第一年收益$0.07，第二年收益$0.70，第三年收益$7.00。那么，一只每年收益$7.00的股票，折合其股價，就應(yīng)該是$100美金。

如果三年后，該股價能漲到$100美金，那今年花$65美金買入，又有何不可呢。華爾街的分析家們是聰明的，有理智的。百度股價的最終定位，在于他營業(yè)的增長性和復(fù)合性，而不是今日少得可憐的$0.07美金。

同樣道理，我們看過很多分析房價與租金比的，包括社科院幾位很高文憑的食祿之蠹。有說157倍的，有說197倍，也有說230倍的。

但令人遺憾的，他們中沒有一個以正規(guī)的“資產(chǎn)定價模式”來嚴謹計算，沒考慮租金的變化。有幾個，甚至連短期利率和長期利率都沒搞清!

舉例來說，目前購入一套價值400萬的房產(chǎn)，月租金為1萬。在考慮租金變化的情況下，其排期表就會有很大的不同。租金會由12萬，13萬，14萬，一直增長下去。租金每七年增加一倍，即每年增長10%：

第一年：-400萬

第二年：+12

第三年：+13.2

第四年：+14.5

第五年：+16(-2萬 小修)

第六年：+17.6

第七年：+19.3

第八年：+21.2

第九年：+24第十年： +26.4 (-10萬 大修)

第十一年：+29

第十二年：+31.9

第十三年：+35.1

第十四年：+38.7

第十五年：+42.5(-2萬 小修)

第十六年：+48

。。。。。。。。

這張表還可以一直排下去，到18年左右，即已經(jīng)完全收回成本。到25年左右，收回全部成本和國債利息(哪怕殘值為0)。

更為詳細的模型，這張表還可以做更復(fù)雜一點。通常租金并不是持續(xù)穩(wěn)定每年10%增長地，而是“穩(wěn)定三年，突增四年”。也就是說，你租一套￥1000元/月的房屋，一直很穩(wěn)穩(wěn)定定地住著，一年二年，三年。但到了第四年，房東突然跑過來跟你說，要漲房租到￥1500，而你抬頭到外一看，發(fā)現(xiàn)滿大街的都是￥1500。

另一方面，裝修折舊費也有待商榷。很多人都以為一次性地10來萬裝修扔進去，然后要分五年攤銷。其實這也是外行的。因為從毛坯開始裝修一套房子是很困難的。但翻修是相對簡單的。

裝修并不簡簡單單的是看得見的地板墻壁。暗藏的水電系統(tǒng)，地板下面的龍骨，天花板上的膩子。這些都是耗費巨大，而又看不見，不需要重新翻新的東西。“翻新”是件小工程，墻壁、地板、潔具的全面更換，2萬元就嶄然如新了。

把這些因素考慮進去，有興趣的讀者可以做一張更詳細的表。但我們的結(jié)論是一樣的。即使以18年計，400~500的房價房租比已經(jīng)足夠了，房子已經(jīng)遠遠跑贏了最苛刻的預(yù)期。

預(yù)測一家公司的未來，是很困難的。穆迪(Moody)花了幾代人的工夫，也僅能勉強預(yù)算出一個現(xiàn)金流量表，從而對一些通訊類公司的內(nèi)在“價值”，達到了最穩(wěn)定的判斷。

模型越精細，越精確，越貼近現(xiàn)實，則預(yù)言準確度越高。拿之來依靠判斷，必然如魚得水，風調(diào)雨順。

而一個模型越空洞，越簡化，越遠離現(xiàn)實，則預(yù)言準確度越差。宛如八卦巫術(shù)，讓持有者碰壁連連，乃至焦頭爛額。

我們盡量盡可能多地貼近現(xiàn)實，但任何一個凡人，有限的智慧與精力，都不能達到十全十美，無法完全預(yù)測金融市場的寸息波動。所以我們也都不是百萬富翁。隨著模型的逐步完善與細化，我們逐漸縮小誤差，逼近現(xiàn)實。

考慮到“租金每七年翻一翻”，合理的房價，應(yīng)該是月租金的400~500倍。

好了，現(xiàn)在回到我們最關(guān)鍵的問題，“你憑什么認為租金每七年翻一翻”，好的，下節(jié)再講。

2)貨幣

上一節(jié)，我們終于抓住了核心問題，“你憑什么認為租金每七年翻一翻”。我們的回答讓人跌破眼鏡，這不是理論，這是事實。

這不是理論，這是事實。

事實是，2006年，1999年，1992年，1985年，1978年，讓我們回想下，在過去的每七年時光中。有哪一次租金不是漲了一倍。2006年相對于1999年，1999相對于1992年。

如果2006和更早的1978年相比，在這個28年中，租金更是漲了遠遠16倍不止。

1992年時，第一批供應(yīng)商品房，田林新村居民陸陸續(xù)續(xù)入住。沒有多少人，對當時5萬元/套的價格覺得便宜，租金也只能收200元/月。晚報上還專門登了一幅報導“望樓興嘆”，畫的是一個人頭頂上一個大大的問號。數(shù)百元的工資，1000多元的房價，怎么可能買得起。

但七年之后，十四年之后，當我們再回過頭來看。這一切又顯得如此荒謬。田林新村的租價早已超越了￥1500元/月。當年買的房子，今日二三年的租金就可以回本。當年對于租不租買不買的爭論，真顯得毫無必要。

同樣的道理，也適用于次新房市場。僅細微不同。高端是跳躍式變化的，低端較漸進式變化。

且不說1992，即使在1999年時，￥3000元/月租金，仍然是不可想象的。這相對于一些非常高檔的物業(yè)。在該地區(qū)享受一定的聲譽和知名度。通常不會由普通人擁有。試想一下，￥3000元/月，相當于一個科級干部的收入，在當時可以應(yīng)付一個月的全部支出。

但時至2006年，這一規(guī)律已經(jīng)完全改變。內(nèi)環(huán)以內(nèi)任何一套稍好的次新房，有二室一廳，至少都要￥3000元/月?；?0元/平米/月的租金。有些時候，稍好一點的一室一廳都要這個價錢。￥3000元/月已經(jīng)快成了租賃市場的一條最低底線。就象你越來越難以尋找1200元/月的老公房一樣，你也越來越難以尋找3000元/月以下的二室一廳次新房。

通常，高端市場有不連續(xù)的特點，斷租和租客檔次起伏等等，很難記錄一個連續(xù)的租金走勢。但從一個較長遠時期來看，趨勢仍一樣。相信不到七年，今天似以為駭人聽聞的￥12000元/月租就會出現(xiàn)，而￥6000元/月租就會成為主流。

不管租客怎樣變，至少2013之前，今日租￥3000元/月的內(nèi)環(huán)二室一廳主流，將全面漲到￥6000元/月，似乎已經(jīng)是一件看得見，觸手可及的事。

3)背離

在用春秋筆法，隱晦地暗示了第二節(jié)真正原因后。我們再來解釋一下，為什么有時候房價和房租會產(chǎn)生“背離”情況。即房價漲了，房租卻沒怎么地漲。又或者是房價漲了，房租不漲反跌。

這種情況，說穿了其實一文不值。就好象一只股票，因利好而上升，哪怕公司業(yè)務(wù)并沒有真正啟動，哪怕利好兌現(xiàn)還需要無數(shù)久的時間。但只要一有利好，市場就會在一分種之內(nèi)充分發(fā)揮反應(yīng)。傻瓜才會等李彥宏把百度收益做到$7.00美元一股，再去買入股票。也沒有傻瓜愿意那個時候賣給他。

房子反映的是未來70年的總收益權(quán)，和今年的關(guān)系不大。今年2006能收多少租，百度的每股收益是$0.07或$0.08，其實對百度的估值影響并不大。人們更關(guān)心是以后69年的事情，畢竟這是1:69的買賣。

房價是對“未來”的體現(xiàn)，房租就慢慢跟上吧。

比如，我們可以舉幾個例子，如果單論租金。古北無疑是最佳的了，同等房型，比別人收租貴一倍都不止。而古北的房價卻不高，過去幾年，不僅增長率遠遠低于了其他地段，甚至就連絕對值，也漸落下風。再過幾年，古北或許要淪為中檔地段、二流板塊了。

為什么，是市場失效么，是大家看不到古北的價值么。都不是。而是人們對古北發(fā)展不看好，認為古北沒前途，認為古北死路一條。那即使我今天收租很高，明后天租客就少了，十年后租客就跑光了，那該地還有什么價值。業(yè)內(nèi)人對古北的評價是一塊“飛地”，尊貴卻沒有未來。

同樣道理，軌道交通，大型綠地，水岸，賣場，購物中心，一個利好還沒有開工。租金沒有絲毫撼動，但房價已經(jīng)開始飛漲了。因為人們很清楚，雖然這短暫的幾年中，租金并不高。因為路基施工，甚至都有可能下降。但一旦工程完工，就意味著巨大的改善效應(yīng)。這幾年的辛苦真不算什么。“房價與租金背離”也就不難解釋了。

最近的幾年，房租沒什么大動，約20~30%的總漲幅。而相比之下，房價的漲幅遠大得多，幾乎是翻倍的幅度。從正統(tǒng)的資產(chǎn)定價理論來說，也就意味著人們對未來的預(yù)期，有了巨大的修正與偏差。

這個偏差是如此之大，一般來說，如果預(yù)期“房租每5年翻一翻”，則房價應(yīng)該是房租的1000~2000倍。如果每7年翻一翻，是400~500倍。每25年翻一翻，則合理應(yīng)該是240~250倍。

在極短的時間內(nèi)，房價極速地由240~250倍之平臺，飛升至400~500北之平臺。即意味著，人類，對未來的估計，有了急劇的變化。從一個物價每25年翻一翻的“低通漲時代”，飛速修正至一個每7年翻一翻的“中通漲時代”。

這樣的修正，是否有依據(jù)。我們不敢驟下定論。但無論如何，如果你真正了解資產(chǎn)定價理論，了解租金的變化，這一切是可以解釋的。而不用憤恨與恐慌。

市場總是對的，如果市場讓你無法理解，那多半是你的學識不夠。

評論房價過高或是過低，評價房地產(chǎn)到底有沒有泡沫。關(guān)鍵看“房租每七年翻一翻”，這樣重要一個的估計能不能成立，多精確地成立。我們不是全知，不該魯莽地驟下結(jié)論。

但從歷史來說，這似乎是對的。從現(xiàn)實來說，似乎也是對的。