長租公寓哄抬房租的輿論聲浪愈演愈烈。中介被架上刀尖，甚至出現(xiàn)言辭激烈的“內(nèi)斗”及人事洗牌。8月17日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中稱，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，“資本大幅進入長租公寓”是主因之一。他還放出危言，“長租公寓爆倉的危害性不亞于P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。”

針對租賃市場中的房源競爭及中介高價收房行為，胡景暉一向以“敢說”在地產(chǎn)行業(yè)著稱，并以我愛我家品牌代言人形象在行業(yè)發(fā)聲。同日晚間，他在個人微信朋友圈公布辭職消息，稱“因為眾所周知的原因”，自己“在關鍵時刻，被干凈切割了”。我愛我家發(fā)表聲明稱，涉及“胡景暉炮轟長租公寓推漲房租”的言論系個人說法，不代表我愛我家觀點。

自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，近兩年來在資本市場大受垂青，關于“資本推漲房租”、“壟斷房源”的質(zhì)疑也不絕于耳。

據(jù)媒體消息，清華水木論壇近日有網(wǎng)友發(fā)帖稱，他掛出的位于天通苑的120平三居室，預期價位每月7500元，但在兩家中介三輪抬價后，房租原地暴漲3300元，高達每月10800元。該網(wǎng)友稱，兩家涉事中介分別為蛋殼公寓與自如。

蛋殼公寓品牌主管回應《中國企業(yè)家》稱，上述房源及業(yè)主都不存在，帖子屬于虛構，公司正在收集證據(jù)走法律程序，計劃下周發(fā)公告澄清此事。自如亦回應稱，該事件系不實傳聞，不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能。截至發(fā)稿，《中國企業(yè)家》未能聯(lián)系到該網(wǎng)友求證上述帖子的真實性。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴查”。

在約談會上，相關部門對住房租賃企業(yè)提出“三不得”：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；

不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；

不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

與此同時，相關部門同步對住房租賃企業(yè)啟動了聯(lián)合專項執(zhí)法檢查，并提出“三嚴查”：

嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；

嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；

嚴查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。

北京市住建委相關負責人表示，對于住房租賃企業(yè)的違規(guī)行為一經(jīng)查實，各部門將從嚴處罰，聯(lián)合懲戒。

針對上述約談內(nèi)容，胡景暉提出三點建議。第一，住建部門需要在各地迅速建立房屋住宅租賃指導價，每個月發(fā)布一次，向全體老百姓發(fā)布。第二，凡是異常于政府租賃指導價的交易，允許老百姓舉報或者政府監(jiān)察，一旦查到，一查到底，該懲罰誰懲罰誰。第三，住建部和“一行三會”盡快建立長租公寓資本介入的監(jiān)管體系和方案，不要讓他們胡來。

房租跳漲：長租公寓成推手？

圍繞房租暴漲的話題正在刺激公眾緊張情緒，據(jù)（鏈家）貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年7月，北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。我愛我家集團研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%。中房協(xié)實時數(shù)據(jù)顯示，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環(huán)比上漲1.58%，同比上漲19.78%。上述機構的同比增幅數(shù)據(jù)皆在20%左右。

一線城市的房租整體漲勢非常明顯。據(jù)中信證券，2018年7月以北上廣深為代表的一線城市房租增速處于過去五年高位，尤其在過去一年來，其平均租金漲幅達到20%。其中，北京2018年7月份房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環(huán)比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處于過去五年間的較高水平。環(huán)比方面，今年7月，某些熱點地區(qū)房租整體漲幅甚至超過10%，如北京五六環(huán)、深圳福田區(qū)等地。

原籍河北的李晨大學畢業(yè)后來到北京，租住在北京東四環(huán)附近的自如友家。本著經(jīng)濟實惠、交通便利及安全性原則，她合租了某中檔小區(qū)一套四居室的次臥，面積近13平米，租金每月2390元，加上服務費后接近2600元。今年7月，由于上班地址調(diào)整，她打算搬到西三環(huán)區(qū)域，卻在找房這件事上犯了愁。

7月中旬開始，她先后在地鐵線上篩選距離公司半小時地鐵的鏈家及自如房源，這才發(fā)現(xiàn)不到10平米的次臥，租金普遍在3000元以上。此外，可選擇的房源數(shù)量相比去年少了很多，且距離地鐵直線距離大都超過1千米。

更令她驚慌的是，自己原本居住的小區(qū)，過去一年來的平均單價已經(jīng)跳漲500塊。她找到自如管家測算，發(fā)現(xiàn)自己居住的這間次臥，目前市場行情在3300元上下。互聯(lián)網(wǎng)廣告公司工作兩年，李晨的工資收入從每月5500塊上漲到8000塊左右，但持續(xù)上漲的房租壓力加之物價水平，仍讓渴求保持生活質(zhì)量的她稍感吃力。

對于年輕的上班族而言，交通及裝修風格成為租房考慮的重點因素。也正因此，發(fā)源于鏈家的長租公寓品牌“自如”，進入更多人的租住視野。前述自如員工對《中國企業(yè)家》稱，諸如李晨這樣的租賃需求在北京市場占百萬量級，而其中的6成需求由自如滿足。在我國，長租公寓主要包括分散式及集中式兩種，規(guī)模最大的企業(yè)分別是自如和萬科泊寓。自如方面表示，長租公寓行業(yè)目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%，不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。另有數(shù)據(jù)顯示，其市場占比僅為2%左右。

資本注入：補血還是噬血？

“天通苑高價租金事件”中，當事人將資本力量與高房租推至對立面，稱房屋中介高價搶房隨后轉(zhuǎn)租賺差價的行為意在“吸干年輕人的血”，從而引發(fā)了更為廣泛的社會討論情緒。這場關于部分長租公寓是否拉高房價的討論中，不僅聚集了圍觀群眾的參與，更在參賽競手中產(chǎn)生意見分歧，并牽出行業(yè)內(nèi)戰(zhàn)。

8月17日，胡景暉在電話會議中表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%—40%的價格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場規(guī)律。就此言論，自如CEO熊林回應《中國企業(yè)家》稱，“無理無據(jù)”。蛋殼公寓相關負責人則表示，對此不予置評。

來自北京鏈家的員工王帥，負責朝陽區(qū)域某片區(qū)的自如租賃業(yè)務已超兩年。他對《中國企業(yè)家》表示，在收房時，自如給到業(yè)主的租金跳漲幅度一般不會超過250塊/套。在與其他競手爭取同一套房源時，每次報價的上漲幅度則在二三十塊左右，且要經(jīng)過公司嚴格的價格測算程序以及最快一天的等待時間。

公開資料顯示，自如今年初宣布完成40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。其估值逾200億元，刷新中國長租公寓行業(yè)單筆記錄。今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本跟投。此前，蛋殼公寓于2月底完成1億美元B輪融資。

資本加持作用顯而易見。自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商開啟規(guī)模戰(zhàn)，正向一二線城市加速布局。比如，目前自如已經(jīng)進入北京、上海、深圳、杭州、武漢等九個城市。熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。7月31日，自如(深圳)城市總經(jīng)理郭偉提出，未來3年在深圳總運營達30萬間的新戰(zhàn)略目標。

自如的規(guī)模擴張與業(yè)務拓展依賴于投資者的真金白銀，另一方面，自如服務場景中與用戶產(chǎn)生了大量“接觸點”，其潛在經(jīng)濟價值也為投資方所青睞。但并非所有接受投資的長租公寓運營商都能擁有好運氣活得長久，租金回報率低、回報周期長、盈利模式模糊等難題至今仍未“解套”。

根據(jù)公開資料統(tǒng)計，2017年，有5家長租公寓運營商或品牌在洗牌中出局，長租公寓領域的融資額度也明顯下降。國內(nèi)最早一批進入租賃市場的“元老級”品牌之一Color公寓，曾在2015年底完成1600萬人民幣的A輪融資，也在這一年宣布告別。

“市場或許無法承受如此不理性的發(fā)展。”在胡景暉看來，高價收房是在“干傻事”，長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇租房價格上漲，長租公寓企業(yè)一味滿足資本市場胃口，完全破壞正常房屋租賃市場，“2018年是長租公寓的死亡之年”。房租全線上漲背后，長租公寓面臨的資金壓力與日俱增。“若長租公寓資金鏈斷裂，收不到房租的業(yè)主將會驅(qū)趕承租人，成百上千萬租客終將露宿街頭。”

中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，大量資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷，并疊加對同區(qū)域普通租賃業(yè)主定價的影響。“以小區(qū)可比租金價格，包括自如等房源租金，比普通租賃房源價格要高30%以上。”張大偉稱。

近期，新派公寓CEO王戈宏在接受騰訊采訪時稱，資本進入長租公寓市場，會讓長租公寓不會急著通過大幅度提高租金來實現(xiàn)短期盈利，而更好地通過合理租金和優(yōu)質(zhì)服務去獲客和擴大市場。他否認了資本推動房租上漲的說法。“（二房東）本身從房東手里拿房成本就不低，加上裝修、運營、維護等成本，基本無利可賺。”

根據(jù)公開資料，自如自2011年成立以來，僅在北京實現(xiàn)微利。胡景暉稱，我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”為盈利狀態(tài)。“資本可以進這個行業(yè)，但是要守規(guī)矩，不要跑偏。”胡景暉對《中國企業(yè)家》表示。

房租跳漲前景：供需缺口承壓

8月17日，我愛我家發(fā)布公告與胡景暉的言論“撇清關系”。其聲明稱，導致近期房租上漲的原因是多樣的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質(zhì)需求提升、傳統(tǒng)的暑期租賃旺季等是近兩個月來房租上漲的重要原因。胡景暉在朋友圈中多次轉(zhuǎn)發(fā)該聲明。

在（鏈家）貝殼研究院院長楊現(xiàn)領看來，北京等一線城市房租年年上漲的原因，主要是供不應求。而7、8月份房租比一年中其他時間漲幅要高的原因，則是因為畢業(yè)季。此外，從2017年末開始外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑、群租房等被清理，導致需求向內(nèi)城轉(zhuǎn)移。

中信證券研究顯示，北京二手房同比價格從去年10月份到今年6月份出現(xiàn)連續(xù)九個月負增長，環(huán)比也保持了連續(xù)9個月的負增長。上海二手房價格連續(xù)8個月出現(xiàn)下跌。但租房市場則是冰山另一面。

上述機構分析稱，從供需角度分析，租賃的供給和需求均面臨一定壓力，供需缺口造成房租客觀上漲。“房屋租賃市場在供給和需求端各自存在三道缺口，租賃市場的待培、限價下的轉(zhuǎn)租為售以及違建拆除導致供給端難以放量。另一側(cè)，購置需求的擠壓、畢業(yè)生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求，租房市場的供需失衡使房租上漲具有一定根基。”

值得一提的是，從房租和房價的相對漲幅來看，租房合約的價格黏性使前期高房價向房租的傳導滯后，使房租補漲。房價趨穩(wěn)下業(yè)主減少租賃投資，進一步導致房源緊俏。此外，非市場因素如租賃中介資本介入，短期局部性炒高房價也使租房價格被動抬高。

但克而瑞高級分析師崔秀程則認為，中介機構的炒作能起多大作用，還依賴于各自對市場壟斷的程度，其影響的可持續(xù)性有限。

思源機構市場總監(jiān)郭毅對《中國企業(yè)家》表示，此輪“房租暴漲”熱潮，與機構模式之爭造成利益沖突有關。“住宅市場的限購和租賃市場的房租上漲一直是聯(lián)動關系。隨著調(diào)控執(zhí)行的松緊程度，會對租賃市場產(chǎn)生不同程度的影響，這是核心。”

郭毅還表示，中介公司的商業(yè)模式確實成為客觀推手，但在不同業(yè)務板塊所呈現(xiàn)的情況不同。 “最重要的是，政府要制定相應市場規(guī)則，對中介去明確標準，什么樣的東西是可以做的，什么樣的商業(yè)行為是不規(guī)則的。如果沒有這個標準，（政策部門）會處在一個被迫應對的狀態(tài)，等房租出現(xiàn)泡沫狀態(tài)再去遏制，就會很困難。”

胡景暉稱“一個人在戰(zhàn)斗”

8月17日下午，我愛我家聲明稱，胡景暉“炮轟長租公寓推漲房租”等言論與我愛我家無關。胡景暉轉(zhuǎn)發(fā)該聲明并稱，“我是一個人在戰(zhàn)斗”。8月18日上午，胡景暉宣布辭職我愛我家副總裁，稱鏈家董事長左暉一個電話，其被謝勇辭職了，因為“左暉兩次聯(lián)系謝勇要求管管胡景暉”。

“老謝說，左暉給他打電話了，說要管管我，不然就讓鏈家全面在輿論上跟我愛我家開戰(zhàn)。這是老謝當著我的面說的。但是老左是不是真的這么說的，我現(xiàn)在也有點存疑了。”在接受《中國企業(yè)家》采訪時，胡景暉如是表達離職細節(jié)。他口中的“老謝”指我愛我家董事長兼CEO謝勇，老左指鏈家董事長左暉。

17日下午，左暉發(fā)聲明稱，對我愛我家內(nèi)部事情沒有任何觀點，希望我愛我家能夠披露胡景暉離職的真實原因。

根據(jù)左暉上述聲明的微信截圖內(nèi)容顯示，謝勇通過微信及電話聯(lián)系左暉，溝通了三件事：不希望行業(yè)內(nèi)斗，希望公司高層保持及時的信息溝通；我愛我家不支持胡景暉對媒體的表達，且不贊成胡景暉的觀點；不滿意胡景暉一再有損上市公司形象的行為，在和我愛我家原董事長溝通胡景暉在我愛我家公司的工作安排。

今天凌晨，胡景暉在朋友圈稱，要在上午10點召開“胡景暉個人媒體溝通會”，“揭曉所有真相”。胡景暉對《中國企業(yè)家》表示，他在昨晚跟左暉通了半小時電話。“左暉說，老胡你認識我20年了，你還不了解我嗎？我以人格擔保，沒有主動聯(lián)系過我愛我家的高管。”

在上午的溝通會現(xiàn)場，胡景暉說，“我離開我愛我家的決定是對的，因為外面海闊天空。”他提到自己曾在去年得過重度抑郁癥，甚至想結(jié)束自己的生命。雖然后來被醫(yī)生證明身體恢復，但這也成為他被“出局”的一個借口。胡景暉說，他特別喜歡一部美國電影。“所有的刺殺都會被塑造成一個孤獨的瘋子。所以肯尼迪怎么死的，今天還是一個懸案。”

胡景暉回憶稱，自己被公司“切割”的主因，或許與一個月前跟我愛我家前董事長劉田索要股份等補償有關。“他一而再再而三躲我和推（脫）這件事情”。胡景暉說，“他回新西蘭的時候，我給他發(fā)過一次微信，我說不念過往，不懼未來，在最好的時代做最好的自己。”

“原董事長（劉田）認為干掉老胡就沒有人再跟我要錢了，謝勇可能認為，干掉老胡就沒有人功高震主了，所以在那一剎那他們成為了一致行動人。也許老左只是一個借口，也許老左只是一個本不存在的借口。”胡景暉說，“真正想辦我的很可能是謝勇本人。”

“我很傷心。”胡景暉對《中國企業(yè)家》表示，不過他現(xiàn)在已經(jīng)不關心這個問題了。他關心的是，離職這件事被披露出來后，我愛我家六萬員工會怎么想，禮拜一的股市會是什么樣的表現(xiàn)。“我不會報復任何人，但是時間會證明一切。”

談及接下來的職業(yè)規(guī)劃，胡景暉稱，將會繼續(xù)無償扮演好“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)聯(lián)盟主席”的角色。此外，“我會高調(diào)進入投資界，三個月以后景暉私募基金的開業(yè)酒會將在利茲卡爾頓舉行。”他還表示，“我本來想在2020年4月份我愛我家完成5億、6億、7億的對賭，2020年4月份審計報告出來，2020年5月份我拿點撒仨瓜兩棗破股份。解套以后，再實現(xiàn)我的個人夢想。但是謝勇把這個時間表大大提前了。”

“這個月以來發(fā)生的林林總總，逼我想到這一步。”一切似乎早有安排。胡景暉回憶稱，在6月底58成為我愛我家第二大股東，完成交割大概6月底7月初的時候，“我就感覺到氣氛不對了”。胡景暉否認自己的離職結(jié)果與58有關，他相信姚勁波。“姚勁波今天上午第一時間跟我通了電話，他都很驚訝，證明這一切的事情跟姚勁波一毛錢（關系）都沒有。”

采訪過程中，胡景暉多次跟記者強調(diào)，他跟左暉是朋友，前幾年自己沒得病時，他們經(jīng)常在奧體一塊踢球。所以左暉今天發(fā)的聲明，“我基本上也是信的”。但他隨后稱，“我并不認同今天貝殼和自如的做法，那是另外一回事。”

公開資料顯示，1971年出生的胡景暉，畢業(yè)于北京大學經(jīng)濟學院國際經(jīng)濟專業(yè)，2001年12月至今任北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁。2018年4月9日起任昆百大副總裁，負責北京和全國的市場與戰(zhàn)略研究，企劃與品牌、業(yè)務推廣及企業(yè)文化建設等工作。

截至發(fā)稿，謝勇方面未對胡景暉的相關言論予以回應。胡的離職舉動，左暉的聲明，姚勁波的表態(tài)，皆為這場焦灼的中介內(nèi)戰(zhàn)增添了幾分暗影。