龍湖在重慶布局的商業(yè)項(xiàng)目是整個集團(tuán)的范本。

2003年，龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍時常會站在剛開業(yè)的重慶北城天街二樓，數(shù)著當(dāng)日的客流量，這是龍湖第一個天街項(xiàng)目，忐忑與期待在她心中激蕩。15年后，發(fā)軔于重慶江北觀音橋的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為龍湖四大主航道業(yè)務(wù)之一。

2018年8月8日，龍湖集團(tuán)于創(chuàng)業(yè)25周年之際，正式宣布品牌升級，而在年初，龍湖提出“空間即服務(wù)”全新戰(zhàn)略，并由地產(chǎn)開發(fā)單一的主航道業(yè)務(wù)，演進(jìn)為地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道并進(jìn)，并試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。

這其中，龍湖商業(yè)截止到2017年底已開業(yè)購物中心有26家，籌備中的天街超過20個。按照龍湖集團(tuán)副總裁李楠的說法，“未來三年，龍湖商業(yè)開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積將持續(xù)提升，到2020年，龍湖商業(yè)旗下開業(yè)商場總數(shù)將超50座，商業(yè)租金目標(biāo)預(yù)計(jì)達(dá)成60億”。

回到它的發(fā)起地，龍湖在重慶布局的商業(yè)項(xiàng)目無疑是整個集團(tuán)的范本。目前，龍湖在重慶開業(yè)的天街項(xiàng)目有5個，體量達(dá)到了150萬平方米。在2017年龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)的3.15億客流量中，重慶占到了接近1.48億客流。

根據(jù)龍湖集團(tuán)網(wǎng)格化布局戰(zhàn)略，它們希望未來在重慶三環(huán)內(nèi)將天街的數(shù)量再翻兩倍，達(dá)到二十座。

龍湖集團(tuán)華西區(qū)商業(yè)總經(jīng)理蔡勃向界面新聞表示，因?yàn)橹貞c的房價沒那么高，正是市場擴(kuò)張、凈地最好拿的一個時期。所以最近一兩年整個重慶在獲取項(xiàng)目上應(yīng)該比一線城市要稍微容易一些，一些項(xiàng)目是吃了土地的紅利。

這也給了龍湖一店一面，追求差異化的機(jī)會。“每一個天街我們都有單獨(dú)的定位。基本上在拿地前，我們會和地產(chǎn)協(xié)同，選擇地塊，分析地塊的交通、人口等因素，然后加注到地產(chǎn)的擴(kuò)展體系里。根據(jù)地塊選擇商業(yè)的體量，然后確定商業(yè)的經(jīng)營、客戶和品牌定位”，蔡勃表示。

在重慶市場，龍湖既有體量近60萬方，涵蓋1000多個品牌的時代天街，也有12萬方小體量，打造時尚地標(biāo)的北城天街。

但要想成功，僅依靠定位也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。龍湖在商業(yè)業(yè)態(tài)上會根據(jù)客群的變化進(jìn)行調(diào)整，像北城天街如果現(xiàn)在以消費(fèi)者和品牌的需求來說，體量是其最大的瓶頸。

該項(xiàng)目總經(jīng)理譚華向界面新聞表示，怎樣在有限的面積內(nèi)去做更精細(xì)化的劃分，商家是不是能滿足現(xiàn)階段我們的產(chǎn)品組合和消費(fèi)者需求，我們現(xiàn)在基本是做到了三年以后的一個規(guī)劃，調(diào)整完畢之后，在重慶的整個市場上我們要保證兩到三年絕對競爭優(yōu)勢。

據(jù)了解，北城天街每年商家的調(diào)整比例基本保持在15%，商業(yè)項(xiàng)目也基本維持在3年一個規(guī)劃。另外，今年龍湖集團(tuán)在商業(yè)版塊成立了客戶研究部，“我們還是希望能夠真正地站在我們所需要服務(wù)的那部分消費(fèi)者視角，然后去研究和洞察他們常規(guī)的消費(fèi)行為，提供適配的服務(wù)”，蔡勃表示。

在如今購物中心井噴式發(fā)展的狀態(tài)下，不管是大悅城還是華潤都在尋求產(chǎn)品的差異化以滿足客群需求，而在此基礎(chǔ)上的精細(xì)化運(yùn)營才是企業(yè)制勝的關(guān)鍵。

位于重慶大學(xué)城的U城天街以U+學(xué)院成為龍湖的代表作品，U+學(xué)院作為一個共享的空間達(dá)到了2500平米，有兩層挑高的空間，配備了LED四面屏，演出級的舞美燈光和音響效果，以及階梯看臺和自帶USB的充電接口，這里看上去更像一個開放的劇場，這在購物中心中并不多見。

U城天街項(xiàng)目總經(jīng)理隆建向界面新聞表示，U+學(xué)院以消費(fèi)者為中心，搭建情感紐帶的場所，更是年輕人探索無限空間的可能。

這個空間可以往里面裝無限的內(nèi)容，電子競技比賽、話劇演出、畢業(yè)展出、公開課、明星見面會等，并且可以實(shí)現(xiàn)線上線下的互動。事實(shí)上，這也為U城天街帶來了巨大流量，對于定位在奧特萊斯級別同類型商業(yè)來說，除了價格可以吸附消費(fèi)者，空間和活動的精細(xì)化運(yùn)營能力也可以成為新的突破。

而在未來，龍湖的商業(yè)操盤能力將集中體現(xiàn)在重慶龍湖光年項(xiàng)目上。

這個TOD項(xiàng)目自持的體量有21萬方，地上七層、地下二層，總體量達(dá)到了48萬方。項(xiàng)目是成渝高鐵及三條地鐵上蓋，周邊的公交線路有55條，以及一條城市快軌。

盡管龍湖的商業(yè)不乏地鐵上蓋，但這個項(xiàng)目的體量以及涵蓋的軌道種類數(shù)量在國內(nèi)均是首例，龍湖對外稱之為“首個商圈高鐵TOD綜合體”，這也是龍湖商業(yè)創(chuàng)新的打板項(xiàng)目。

TOD無疑是能力者的游戲，它不僅考驗(yàn)企業(yè)與政府、軌交公司等多個主體溝通協(xié)調(diào)能力，并且在開發(fā)TOD項(xiàng)目的過程中，企業(yè)需要具備打造多個復(fù)合業(yè)態(tài)空間的能力。

龍湖曾派團(tuán)隊(duì)赴日本考察、借鑒成熟經(jīng)驗(yàn)。同時，龍湖還在今年年初提出“空間即服務(wù)”新戰(zhàn)略，其核心針對龍湖具備多業(yè)態(tài)空間打造運(yùn)營服務(wù)能力，且加強(qiáng)協(xié)同而提出，這也促進(jìn)了龍湖在TOD模式下的多業(yè)態(tài)聚合。

龍湖光年總經(jīng)理吳洋向界面新聞表示：“我們看中這塊地是作為交流樞紐的功能。它的客群不只包括火車乘客，也包括來步行街購物的客戶，也有軌道換乘的各種客群，他們帶來的交通流量的價值，哪怕只有一小部分進(jìn)商場，客流量在重慶都會是非常高的。”

據(jù)了解，該項(xiàng)目的交通形式預(yù)估將承載100萬的客流量，另外項(xiàng)目的業(yè)態(tài)也頗為豐富，除了購物中心外，還包括辦公酒店等多種業(yè)態(tài)。

吳洋表示，未來這里會形成跟我們購物中心相錯位的經(jīng)營形態(tài)，我個人覺得這一個項(xiàng)目就能帶動整個商圈的業(yè)態(tài)會有更豐富的表現(xiàn)，而且商圈的中心會朝我們這邊移動。

對于周邊的商圈來說，沙坪壩區(qū)域此前被高鐵切割開，而這個項(xiàng)目還將起到縫合城市商業(yè)裂縫的作用。

據(jù)重慶市商務(wù)委提供的數(shù)據(jù)，目前沙坪壩商圈轄區(qū)面積0.27平方公里，商業(yè)建筑面積64萬平方米，商務(wù)建筑面積10萬平方米。在沙坪壩高鐵站加蓋后，商圈的面積將擴(kuò)大到0.74平方公里，加蓋后的連片效應(yīng)，推動沙坪壩區(qū)商圈的進(jìn)一步擴(kuò)容。

據(jù)沙坪壩區(qū)公布的商圈擴(kuò)容提質(zhì)方案，將按照遠(yuǎn)期、中期、近期實(shí)施改造建設(shè)。商圈分為3個層級，核心層級商圈面積141.65萬平方米，亞層級商圈面積568.97萬平方米，外圍層級商圈面積達(dá)到748.66萬平方米，擴(kuò)容5倍多。

而對于預(yù)期收益，吳洋并未直言，他表示，“這種模式在日本已經(jīng)很成熟了，這種城市節(jié)點(diǎn)，綜合樞紐的TOD項(xiàng)目，每年的成交人數(shù)還在增長，沙坪壩也會如此。”

對于龍湖商業(yè)在重慶的未來，蔡勃表示未來重慶龍湖將是集團(tuán)穩(wěn)定的糧倉、后腰、人才的基地和創(chuàng)新打板中心。