如果說，2017年下半年的萬達，脫離了原來的路線駛?cè)?ldquo;荒原”，那么經(jīng)過不到一年的調(diào)整，這家公司現(xiàn)在已經(jīng)回歸正軌。

短短幾個月時間，萬達通過一系列調(diào)整重回穩(wěn)定。

2017年，這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭曾經(jīng)危機四伏。2018年年初，萬達集團創(chuàng)始人王健林在集團年會上流淚，“2017年，對萬達來說是非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了磨難。”

如果說，2017年下半年的萬達，脫離了原來的路線駛?cè)?ldquo;荒原”，那么經(jīng)過不到一年的調(diào)整，這家公司現(xiàn)在已經(jīng)回歸正軌。

進入2018年6月，先是標(biāo)普將萬達的評級調(diào)整為穩(wěn)定，穆迪也將萬達商業(yè)的評級展望從負面調(diào)整為穩(wěn)定。6月8日，惠譽確認大連萬達商業(yè)管理BB+評級，評級展望穩(wěn)定，移除負面觀察名單。

一向以 “市場”為導(dǎo)向的評級機構(gòu)，其結(jié)論的支撐是企業(yè)運營數(shù)字的改善。從負面到穩(wěn)定雖然只有兩字之差，但過去八個月的艱險路程中，萬達這趟高速列車沒有脫軌，從堅決執(zhí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型奏效，再加上眾多內(nèi)援外援到來，萬達成功駛出無人區(qū)。

資金解渴

八個月，萬達最終用實力贏得國際評級機構(gòu)的另眼相看，分別給了萬達一顆“小獎?wù)?rdquo;。

5月29日，標(biāo)普對萬達商業(yè)、萬達商業(yè)香港公司的評級從負面調(diào)整為穩(wěn)定，并維持兩家公司的債信評級分別為“BB”和“BB-”，原因是萬達離岸流動性顯著改善。標(biāo)普認為，這意味著萬達有能力償還今年稍晚到期的離岸優(yōu)先債和其他債務(wù)，并判斷未來兩年萬達租金收入將繼續(xù)增長，可以維持相對穩(wěn)定的商業(yè)模式。

而就在8個月前，萬達遭遇了“最大的風(fēng)波”。2017年9月27日，繼萬達商業(yè)地產(chǎn)被列入負面觀察名單后，標(biāo)普對萬達商業(yè)的評級也進行下調(diào)，改為負面，萬達商業(yè)評級從BBB-調(diào)整為BB，子公司萬達香港評級下調(diào)至BB-。在標(biāo)普體系里，評級最高的是AAA，表明償債能力極強。BBB-的級別要高于BB和BB-，也就是說下調(diào)是對萬達商業(yè)償債能力有一定擔(dān)憂。

當(dāng)時，另一家國際評級機構(gòu)穆迪給出的下調(diào)理由，就是擔(dān)心萬達商業(yè)的資金流動性。

評級下調(diào)的后果隨即爆發(fā)。去年10月，彭博社消息稱，由于評級下調(diào)，萬達商業(yè)甚至觸發(fā)了一項提前償還部分境外貸款的條款。

與此同時，萬達復(fù)雜的資產(chǎn)調(diào)整拉開序幕。首先是海外業(yè)務(wù)瘦身，到2017年年底，萬達國外資產(chǎn)占比已縮減到7%。此外，為緩解資金之渴，萬達在國內(nèi)也加速其過去幾年一直進行的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，過去的持久戰(zhàn)突然變成閃電戰(zhàn)。

并且，萬達是“在行駛中換輪胎”。今年1月，王健林在做2017年工作總結(jié)時說，2017年對萬達來說是一個非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難。最終在比較困難的經(jīng)營條件下，萬達較好地完成了各項工作任務(wù)。

王健林在萬達集團2017年年會上發(fā)言

數(shù)據(jù)顯示，2017年萬達集團收入2273億元，完成計劃的113%，但同比減少10.8%，原因在于轉(zhuǎn)讓的文旅項目收入沒有計算在內(nèi)。此外，2016年底萬達旅業(yè)資產(chǎn)注入到一個投資企業(yè)，近200億旅游收入也沒有進入報表。

“2017年萬達轉(zhuǎn)讓了大量資產(chǎn)，凈利潤完成年目標(biāo)的114%，同比基本持平，這說明收入的含金量不錯。”王健林解釋說。

不過，對于萬達的頻繁拋售，當(dāng)時外界眾說紛紜。王健林回應(yīng)：“生意是由買和賣構(gòu)成的，世上沒有只買的生意，也沒有只賣的生意。買就說這個公司好，賣就說這個公司不好，這是根本不懂商業(yè)的思維。”

去年萬達轉(zhuǎn)讓文旅項目引人注目。實際上，通過轉(zhuǎn)讓文旅城與酒店資產(chǎn)，不僅幫助萬達直接減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，整體減債1100億元。與此同時，萬達也能夠?qū)①Y金和資源充分投入到萬達廣場業(yè)務(wù)上。

2018年4月28日，歷時4年零7個月建設(shè)，青島東方影都竣工落成，同日開業(yè)的萬達茂現(xiàn)場人山人海，等候的人群在門口排起長龍。萬達茂的設(shè)計集購物、休閑娛樂于一體，由室內(nèi)主題樂園、水樂園、電影樂園、中國最大規(guī)模30個廳的影城及大型商業(yè)中心組成。

萬達青島東方影都開業(yè)，萬達集團董事長王健林(中)、鴻海/富士康科技集團總裁郭臺銘(左)及融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌出席開業(yè)典禮

和萬達茂隔海相望的影都大劇院擁有2000個座位，可舉辦盛大電影節(jié)開閉幕式。東方影都業(yè)態(tài)復(fù)雜，除了建有全球設(shè)施最先進、配套最齊全的電影產(chǎn)業(yè)園，還有4個五星級度假酒店組成的酒店群，以及世界級的國際醫(yī)院、國際學(xué)校、游艇碼頭和會所等。

作為這個項目的運營方，萬達的優(yōu)勢在于擁有較強的影視、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及政府資源，和駕馭多種業(yè)態(tài)的能力經(jīng)驗。

東方影都等項目的順利竣工開業(yè)之外，萬達集團的其他業(yè)務(wù)也都已經(jīng)重回正軌。

據(jù)萬達電影于4月25日披露的2017年報，萬達電影2017年全年收入132.29億元，同比增加18.02%;歸屬上市公司股東凈利潤約15.16億元，同比增加10.92%。而5月7日發(fā)布的2018年4月經(jīng)營簡報顯示，萬達電影1-4月累計票房36.1億元，同比增長17.4%，累計觀影人次8702萬人次，同比增長21%。

作為超大型公司，萬達CSR有多個不同維度的項目，今年的也都有新進展。4月21日，丹寨萬達小鎮(zhèn)聯(lián)合丹寨縣委縣政府啟動丹寨扶貧茶園。這是一個創(chuàng)新扶貧項目，認領(lǐng)一畝茶園，就可幫助一個茶農(nóng)脫貧，扶貧茶園項目第一期將實現(xiàn)貧困茶農(nóng)1000人脫貧，目前啟動的內(nèi)部測試中，首期1000畝茶園已經(jīng)被提前認領(lǐng)了500畝。

體育是萬達一直關(guān)注的領(lǐng)域，今年3月第二屆中國杯國際足球錦標(biāo)賽如期打響，這個賽事是由中國足協(xié)、萬達集團和廣西體育局等機構(gòu)團體共同組織的國際足聯(lián)A級賽事。萬達是國際足聯(lián)合作伙伴，也是今年俄羅斯世界杯的頂級贊助商，萬達旅業(yè)此前已獲得FIFA授權(quán)，成為2018年俄羅斯世界杯中國地區(qū)(含港澳臺)旅游運營商。

輕裝上陣

從危到機，轉(zhuǎn)化的前提是產(chǎn)生變革。對于標(biāo)普評級調(diào)整，摩根大通強調(diào)，萬達引入騰訊等新股東的做法緩解了其重返A(chǔ)股的壓力。

2016年9月20日，萬達商業(yè)從港交所退市。按照與退市投資人的對賭協(xié)議，如果退市兩年內(nèi)，也就是截至2018年8月31日萬達商業(yè)未能在A股上市，需要向投資人回購全部股權(quán)，并支付10%-12%的年息。這對原本債務(wù)纏身的萬達來說，猶如火上澆油。

而今年1月包括騰訊在內(nèi)的四家新股東的引入，被認為徹底解決了萬達的燃眉之急。1月29日，萬達官網(wǎng)發(fā)布消息稱，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計劃投資約340億元，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

王健林終于能喘口氣了。因為騰訊等四家新股東正好能幫助萬達解決當(dāng)初的對賭協(xié)議，即使萬達商業(yè)不能如期在A股IPO也沒事。

但為什么騰蘇京融肯進來?融創(chuàng)董事長孫宏斌給融創(chuàng)搭建了一個圍繞美好生活的業(yè)務(wù)體系，萬達廣場無疑是休閑娛樂的天堂。而騰訊、京東致力于零售布局，或助力他人，或親自上陣，但都只擅長線上打法，線下是萬達的主戰(zhàn)場。

蘇寧智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略暨合作伙伴簽約大會上，蘇寧集團董事長張近東(左)與萬達集團董事長王健林交流

2015年，萬達啟動了名為“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的第四次轉(zhuǎn)型，簡單的說就是去地產(chǎn)化。王健林在2017年年會上提到，一年時間內(nèi)，“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略超出預(yù)期”。輕資產(chǎn)萬達廣場開業(yè)24個，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬達廣場47個，其中合作類簽約37個，超過年初發(fā)展的25個輕資產(chǎn)的目標(biāo)。

他心里早打好了小算盤，新發(fā)展的47個廣場，萬達不出一分錢，收益卻相當(dāng)于投資持有16個廣場，而如果自己砸錢，16個廣場最少也要200億元。

萬達的輕資產(chǎn)模式分兩種，一種是投資類，別人出錢，萬達幫助找地、設(shè)計、建設(shè)、招商、竣工運營后交給別人;一種是合作類，模式更輕，萬達不出錢，不出地，覺得項目合適，就跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成，這也是萬達力推的模式。

為了落實到基層，今年4月，萬達正式調(diào)整組織架構(gòu)，萬達商業(yè)更名為商管集團，定位做商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，打上了“賣水人”的標(biāo)簽。而單獨設(shè)立的地產(chǎn)集團，除了消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，主要任務(wù)是建萬達廣場，“不求做大，在負債上限上提高利潤”。

事實上，早在2015年王健林就提出“希望三到五年內(nèi)，把‘地產(chǎn)’去掉，變成商業(yè)發(fā)展公司或商業(yè)服務(wù)公司”。而且，在引入蘇寧、京東、融創(chuàng)時，萬達也明確提出，上述股東需要幫助商管集團IPO。

從長遠來看，萬達在拓寬自己的護城河。

王健林曾分析10個發(fā)達國家的歷史，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)成熟期基本是50年，之后步入萎縮階段，而中國已走過15-20年。他預(yù)計，伴隨城市化的加快，剩下的行業(yè)高速成長期只有10年左右。

放眼當(dāng)下，中國房地產(chǎn)也走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代褪去，重資產(chǎn)模式越來越受到房地產(chǎn)發(fā)展周期的掣肘，以后從品牌、定價、營銷等上全面出擊才有希望。而此時的萬達已打出自己的品牌，別人給錢，自己運營，不失為一種快速擴張的捷徑。

另外，三四線城市消費力的崛起，也促使王健林痛下決心轉(zhuǎn)型。

此前，重慶萬州區(qū)政府曾拿出好地塊，勸說王健林去投資萬達廣場。但同事們堅決反對，說整個城區(qū)才40萬人，經(jīng)濟還落后，怎么會有客流?當(dāng)時王健林拍板說，不行就當(dāng)扶貧。結(jié)果那家廣場創(chuàng)下歷史記錄，開業(yè)頭三天客流超過110萬人次，相當(dāng)于每個人都去逛了好幾遍，現(xiàn)在每天還有五六萬人次的客流，經(jīng)營狀況很好。

王健林發(fā)現(xiàn)，消費升級已經(jīng)下沉，三四線城市才是新的金礦。不動產(chǎn)投資最講究租金和投資的比例，一二線城市地價貴、投資大，效益不見得比三四線城市好。

重慶市萬州區(qū)市民在萬達廣場選購商品和娛樂

但在重資產(chǎn)模式下，投資看房價，銷售利潤高才能投資，這就堵死了三四線城市的市場。輕資產(chǎn)則不同，不需要關(guān)注房價，只要城區(qū)人口多，租金回報比合適就行。一旦城市化進程結(jié)束，大規(guī)模發(fā)展的機會就殆盡，擴張到中小城市顯得更加迫切。

此外，迅速擴張的萬達廣場也給其他業(yè)態(tài)提供了成長的搖籃，比如萬達影城、兒童娛樂項目寶貝王，都在萬達廣場里生根發(fā)芽。如果以后嘗試其他業(yè)態(tài)，也有利于迅速推進。

2017年9月的評級中，標(biāo)普對萬達的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略并不看好。面對萬達出售大部分當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項目和酒店項目，標(biāo)普認為這不利于地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，也不認可萬達經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變。“公司擴張欲望較大，缺乏戰(zhàn)略的清晰和可預(yù)測性，預(yù)計萬達商業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上，市場地位會被削弱。”

而最新的評級里，標(biāo)普開始重新審視萬達的輕資產(chǎn)模式并認為未來1-2年內(nèi)，萬達的租金收入預(yù)計將繼續(xù)增長。

新臺階

萬達的電商業(yè)務(wù)也有了全新思路。

5月30日，萬達、騰訊、高朋宣布，三方將成立一家合資網(wǎng)絡(luò)科技公司。新公司將注入萬達網(wǎng)科公司原飛凡等部分業(yè)務(wù)，騰訊將投入線上流量支持，高朋則融入電子發(fā)票業(yè)務(wù)。在股權(quán)關(guān)系上，萬達商管集團占股51%，騰訊占股42.48%，高朋占有6.52%。

實業(yè)起家的王健林，遇到多次風(fēng)波，但從未想過完全放棄電商。

從網(wǎng)科的股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，王健林已經(jīng)開始主動讓步，更加擁抱互聯(lián)網(wǎng)。2014年，組建“騰百萬”做電商時，萬達持股70%擁有絕對的話語權(quán)，騰訊和百度一個扮演“連接器”的角色，一個提供大數(shù)據(jù)的支持，兩家都不涉及具體運營。而這次的“騰萬”再次組建聯(lián)盟，不僅騰訊和萬達出資非常接近，在人事上兩家也不分伯仲，確認過眼神是想要一起做事。

昔日的“騰百萬”組合

據(jù)了解，萬達、騰訊、高朋組建的新公司中，董事長由萬達商管集團總裁齊界擔(dān)任，而CEO的人選則是騰訊推薦的高朋CEO高峽。在此之前，高峽不僅在萬達工作過，還在微信負責(zé)過商業(yè)化方面的工作。這意味著，熟悉三家公司風(fēng)格的高峽可以快速進入角色，讓新公司的發(fā)展愿景落地。

對于本次成立合資公司，萬達方面稱，目的是為了整合三家的資源，一方面是幫助線下場景數(shù)字化，打造智慧廣場、智慧門店，緊密連接商業(yè)中心、商戶和消費者，提升消費體驗;另一方面是探索新消費領(lǐng)域潛在的升級空間，打造新消費大生態(tài)。

騰訊是線上流量巨頭，優(yōu)勢在數(shù)字化，在技術(shù);萬達是線下流量巨頭，優(yōu)勢在場景體驗上，而有了上次的失敗合作后，這次兩家的再次聯(lián)手，似乎要順暢的多。

一系列大刀闊斧改革后，萬達的債務(wù)壓力得到緩解，意味著萬達已經(jīng)度過危機。而新網(wǎng)科的成立則表明，萬達已踏上新的發(fā)展臺階。