如果說(shuō)，2017年下半年的萬(wàn)達(dá)，脫離了原來(lái)的路線駛?cè)?ldquo;荒原”，那么經(jīng)過(guò)不到一年的調(diào)整，這家公司現(xiàn)在已經(jīng)回歸正軌。

短短幾個(gè)月時(shí)間，萬(wàn)達(dá)通過(guò)一系列調(diào)整重回穩(wěn)定。

2017年，這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭曾經(jīng)危機(jī)四伏。2018年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人王健林在集團(tuán)年會(huì)上流淚，“2017年，對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了磨難。”

如果說(shuō)，2017年下半年的萬(wàn)達(dá)，脫離了原來(lái)的路線駛?cè)?ldquo;荒原”，那么經(jīng)過(guò)不到一年的調(diào)整，這家公司現(xiàn)在已經(jīng)回歸正軌。

進(jìn)入2018年6月，先是標(biāo)普將萬(wàn)達(dá)的評(píng)級(jí)調(diào)整為穩(wěn)定，穆迪也將萬(wàn)達(dá)商業(yè)的評(píng)級(jí)展望從負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定。6月8日，惠譽(yù)確認(rèn)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理BB+評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定，移除負(fù)面觀察名單。

一向以 “市場(chǎng)”為導(dǎo)向的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，其結(jié)論的支撐是企業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)字的改善。從負(fù)面到穩(wěn)定雖然只有兩字之差，但過(guò)去八個(gè)月的艱險(xiǎn)路程中，萬(wàn)達(dá)這趟高速列車沒(méi)有脫軌，從堅(jiān)決執(zhí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型奏效，再加上眾多內(nèi)援外援到來(lái)，萬(wàn)達(dá)成功駛出無(wú)人區(qū)。

資金解渴

八個(gè)月，萬(wàn)達(dá)最終用實(shí)力贏得國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的另眼相看，分別給了萬(wàn)達(dá)一顆“小獎(jiǎng)?wù)?rdquo;。

5月29日，標(biāo)普對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港公司的評(píng)級(jí)從負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定，并維持兩家公司的債信評(píng)級(jí)分別為“BB”和“BB-”，原因是萬(wàn)達(dá)離岸流動(dòng)性顯著改善。標(biāo)普認(rèn)為，這意味著萬(wàn)達(dá)有能力償還今年稍晚到期的離岸優(yōu)先債和其他債務(wù)，并判斷未來(lái)兩年萬(wàn)達(dá)租金收入將繼續(xù)增長(zhǎng)，可以維持相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)模式。

而就在8個(gè)月前，萬(wàn)達(dá)遭遇了“最大的風(fēng)波”。2017年9月27日，繼萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)被列入負(fù)面觀察名單后，標(biāo)普對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的評(píng)級(jí)也進(jìn)行下調(diào)，改為負(fù)面，萬(wàn)達(dá)商業(yè)評(píng)級(jí)從BBB-調(diào)整為BB，子公司萬(wàn)達(dá)香港評(píng)級(jí)下調(diào)至BB-。在標(biāo)普體系里，評(píng)級(jí)最高的是AAA，表明償債能力極強(qiáng)。BBB-的級(jí)別要高于BB和BB-，也就是說(shuō)下調(diào)是對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)償債能力有一定擔(dān)憂。

當(dāng)時(shí)，另一家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪給出的下調(diào)理由，就是擔(dān)心萬(wàn)達(dá)商業(yè)的資金流動(dòng)性。

評(píng)級(jí)下調(diào)的后果隨即爆發(fā)。去年10月，彭博社消息稱，由于評(píng)級(jí)下調(diào)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)甚至觸發(fā)了一項(xiàng)提前償還部分境外貸款的條款。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)復(fù)雜的資產(chǎn)調(diào)整拉開序幕。首先是海外業(yè)務(wù)瘦身，到2017年年底，萬(wàn)達(dá)國(guó)外資產(chǎn)占比已縮減到7%。此外，為緩解資金之渴，萬(wàn)達(dá)在國(guó)內(nèi)也加速其過(guò)去幾年一直進(jìn)行的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，過(guò)去的持久戰(zhàn)突然變成閃電戰(zhàn)。

并且，萬(wàn)達(dá)是“在行駛中換輪胎”。今年1月，王健林在做2017年工作總結(jié)時(shí)說(shuō)，2017年對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難。最終在比較困難的經(jīng)營(yíng)條件下，萬(wàn)達(dá)較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。

王健林在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年年會(huì)上發(fā)言

數(shù)據(jù)顯示，2017年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入2273億元，完成計(jì)劃的113%，但同比減少10.8%，原因在于轉(zhuǎn)讓的文旅項(xiàng)目收入沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。此外，2016年底萬(wàn)達(dá)旅業(yè)資產(chǎn)注入到一個(gè)投資企業(yè)，近200億旅游收入也沒(méi)有進(jìn)入報(bào)表。

“2017年萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓了大量資產(chǎn)，凈利潤(rùn)完成年目標(biāo)的114%，同比基本持平，這說(shuō)明收入的含金量不錯(cuò)。”王健林解釋說(shuō)。

不過(guò)，對(duì)于萬(wàn)達(dá)的頻繁拋售，當(dāng)時(shí)外界眾說(shuō)紛紜。王健林回應(yīng)：“生意是由買和賣構(gòu)成的，世上沒(méi)有只買的生意，也沒(méi)有只賣的生意。買就說(shuō)這個(gè)公司好，賣就說(shuō)這個(gè)公司不好，這是根本不懂商業(yè)的思維。”

去年萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目引人注目。實(shí)際上，通過(guò)轉(zhuǎn)讓文旅城與酒店資產(chǎn)，不僅幫助萬(wàn)達(dá)直接減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，整體減債1100億元。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)也能夠?qū)①Y金和資源充分投入到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)務(wù)上。

2018年4月28日，歷時(shí)4年零7個(gè)月建設(shè)，青島東方影都竣工落成，同日開業(yè)的萬(wàn)達(dá)茂現(xiàn)場(chǎng)人山人海，等候的人群在門口排起長(zhǎng)龍。萬(wàn)達(dá)茂的設(shè)計(jì)集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體，由室內(nèi)主題樂(lè)園、水樂(lè)園、電影樂(lè)園、中國(guó)最大規(guī)模30個(gè)廳的影城及大型商業(yè)中心組成。

萬(wàn)達(dá)青島東方影都開業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林(中)、鴻海/富士康科技集團(tuán)總裁郭臺(tái)銘(左)及融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌出席開業(yè)典禮

和萬(wàn)達(dá)茂隔海相望的影都大劇院擁有2000個(gè)座位，可舉辦盛大電影節(jié)開閉幕式。東方影都業(yè)態(tài)復(fù)雜，除了建有全球設(shè)施最先進(jìn)、配套最齊全的電影產(chǎn)業(yè)園，還有4個(gè)五星級(jí)度假酒店組成的酒店群，以及世界級(jí)的國(guó)際醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校、游艇碼頭和會(huì)所等。

作為這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方，萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)在于擁有較強(qiáng)的影視、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及政府資源，和駕馭多種業(yè)態(tài)的能力經(jīng)驗(yàn)。

東方影都等項(xiàng)目的順利竣工開業(yè)之外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的其他業(yè)務(wù)也都已經(jīng)重回正軌。

據(jù)萬(wàn)達(dá)電影于4月25日披露的2017年報(bào)，萬(wàn)達(dá)電影2017年全年收入132.29億元，同比增加18.02%;歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)約15.16億元，同比增加10.92%。而5月7日發(fā)布的2018年4月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，萬(wàn)達(dá)電影1-4月累計(jì)票房36.1億元，同比增長(zhǎng)17.4%，累計(jì)觀影人次8702萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)21%。

作為超大型公司，萬(wàn)達(dá)CSR有多個(gè)不同維度的項(xiàng)目，今年的也都有新進(jìn)展。4月21日，丹寨萬(wàn)達(dá)小鎮(zhèn)聯(lián)合丹寨縣委縣政府啟動(dòng)丹寨扶貧茶園。這是一個(gè)創(chuàng)新扶貧項(xiàng)目，認(rèn)領(lǐng)一畝茶園，就可幫助一個(gè)茶農(nóng)脫貧，扶貧茶園項(xiàng)目第一期將實(shí)現(xiàn)貧困茶農(nóng)1000人脫貧，目前啟動(dòng)的內(nèi)部測(cè)試中，首期1000畝茶園已經(jīng)被提前認(rèn)領(lǐng)了500畝。

體育是萬(wàn)達(dá)一直關(guān)注的領(lǐng)域，今年3月第二屆中國(guó)杯國(guó)際足球錦標(biāo)賽如期打響，這個(gè)賽事是由中國(guó)足協(xié)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和廣西體育局等機(jī)構(gòu)團(tuán)體共同組織的國(guó)際足聯(lián)A級(jí)賽事。萬(wàn)達(dá)是國(guó)際足聯(lián)合作伙伴，也是今年俄羅斯世界杯的頂級(jí)贊助商，萬(wàn)達(dá)旅業(yè)此前已獲得FIFA授權(quán)，成為2018年俄羅斯世界杯中國(guó)地區(qū)(含港澳臺(tái))旅游運(yùn)營(yíng)商。

輕裝上陣

從危到機(jī)，轉(zhuǎn)化的前提是產(chǎn)生變革。對(duì)于標(biāo)普評(píng)級(jí)調(diào)整，摩根大通強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)引入騰訊等新股東的做法緩解了其重返A(chǔ)股的壓力。

2016年9月20日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港交所退市。按照與退市投資人的對(duì)賭協(xié)議，如果退市兩年內(nèi)，也就是截至2018年8月31日萬(wàn)達(dá)商業(yè)未能在A股上市，需要向投資人回購(gòu)全部股權(quán)，并支付10%-12%的年息。這對(duì)原本債務(wù)纏身的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，猶如火上澆油。

而今年1月包括騰訊在內(nèi)的四家新股東的引入，被認(rèn)為徹底解決了萬(wàn)達(dá)的燃眉之急。1月29日，萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)發(fā)布消息稱，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計(jì)劃投資約340億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

王健林終于能喘口氣了。因?yàn)轵v訊等四家新股東正好能幫助萬(wàn)達(dá)解決當(dāng)初的對(duì)賭協(xié)議，即使萬(wàn)達(dá)商業(yè)不能如期在A股IPO也沒(méi)事。

但為什么騰蘇京融肯進(jìn)來(lái)?融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌給融創(chuàng)搭建了一個(gè)圍繞美好生活的業(yè)務(wù)體系，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)疑是休閑娛樂(lè)的天堂。而騰訊、京東致力于零售布局，或助力他人，或親自上陣，但都只擅長(zhǎng)線上打法，線下是萬(wàn)達(dá)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

蘇寧智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略暨合作伙伴簽約大會(huì)上，蘇寧集團(tuán)董事長(zhǎng)張近東(左)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林交流

2015年，萬(wàn)達(dá)啟動(dòng)了名為“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的第四次轉(zhuǎn)型，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是去地產(chǎn)化。王健林在2017年年會(huì)上提到，一年時(shí)間內(nèi)，“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略超出預(yù)期”。輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)24個(gè)，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)47個(gè)，其中合作類簽約37個(gè)，超過(guò)年初發(fā)展的25個(gè)輕資產(chǎn)的目標(biāo)。

他心里早打好了小算盤，新發(fā)展的47個(gè)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)不出一分錢，收益卻相當(dāng)于投資持有16個(gè)廣場(chǎng)，而如果自己砸錢，16個(gè)廣場(chǎng)最少也要200億元。

萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式分兩種，一種是投資類，別人出錢，萬(wàn)達(dá)幫助找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后交給別人;一種是合作類，模式更輕，萬(wàn)達(dá)不出錢，不出地，覺(jué)得項(xiàng)目合適，就跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成，這也是萬(wàn)達(dá)力推的模式。

為了落實(shí)到基層，今年4月，萬(wàn)達(dá)正式調(diào)整組織架構(gòu)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為商管集團(tuán)，定位做商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)管理商，打上了“賣水人”的標(biāo)簽。而單獨(dú)設(shè)立的地產(chǎn)集團(tuán)，除了消化商管集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，主要任務(wù)是建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，“不求做大，在負(fù)債上限上提高利潤(rùn)”。

事實(shí)上，早在2015年王健林就提出“希望三到五年內(nèi)，把‘地產(chǎn)’去掉，變成商業(yè)發(fā)展公司或商業(yè)服務(wù)公司”。而且，在引入蘇寧、京東、融創(chuàng)時(shí)，萬(wàn)達(dá)也明確提出，上述股東需要幫助商管集團(tuán)IPO。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)在拓寬自己的護(hù)城河。

王健林曾分析10個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)成熟期基本是50年，之后步入萎縮階段，而中國(guó)已走過(guò)15-20年。他預(yù)計(jì)，伴隨城市化的加快，剩下的行業(yè)高速成長(zhǎng)期只有10年左右。

放眼當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)也走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢的高利潤(rùn)時(shí)代褪去，重資產(chǎn)模式越來(lái)越受到房地產(chǎn)發(fā)展周期的掣肘，以后從品牌、定價(jià)、營(yíng)銷等上全面出擊才有希望。而此時(shí)的萬(wàn)達(dá)已打出自己的品牌，別人給錢，自己運(yùn)營(yíng)，不失為一種快速擴(kuò)張的捷徑。

另外，三四線城市消費(fèi)力的崛起，也促使王健林痛下決心轉(zhuǎn)型。

此前，重慶萬(wàn)州區(qū)政府曾拿出好地塊，勸說(shuō)王健林去投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。但同事們堅(jiān)決反對(duì)，說(shuō)整個(gè)城區(qū)才40萬(wàn)人，經(jīng)濟(jì)還落后，怎么會(huì)有客流?當(dāng)時(shí)王健林拍板說(shuō)，不行就當(dāng)扶貧。結(jié)果那家廣場(chǎng)創(chuàng)下歷史記錄，開業(yè)頭三天客流超過(guò)110萬(wàn)人次，相當(dāng)于每個(gè)人都去逛了好幾遍，現(xiàn)在每天還有五六萬(wàn)人次的客流，經(jīng)營(yíng)狀況很好。

王健林發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)升級(jí)已經(jīng)下沉，三四線城市才是新的金礦。不動(dòng)產(chǎn)投資最講究租金和投資的比例，一二線城市地價(jià)貴、投資大，效益不見(jiàn)得比三四線城市好。

重慶市萬(wàn)州區(qū)市民在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選購(gòu)商品和娛樂(lè)

但在重資產(chǎn)模式下，投資看房?jī)r(jià)，銷售利潤(rùn)高才能投資，這就堵死了三四線城市的市場(chǎng)。輕資產(chǎn)則不同，不需要關(guān)注房?jī)r(jià)，只要城區(qū)人口多，租金回報(bào)比合適就行。一旦城市化進(jìn)程結(jié)束，大規(guī)模發(fā)展的機(jī)會(huì)就殆盡，擴(kuò)張到中小城市顯得更加迫切。

此外，迅速擴(kuò)張的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也給其他業(yè)態(tài)提供了成長(zhǎng)的搖籃，比如萬(wàn)達(dá)影城、兒童娛樂(lè)項(xiàng)目寶貝王，都在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里生根發(fā)芽。如果以后嘗試其他業(yè)態(tài)，也有利于迅速推進(jìn)。

2017年9月的評(píng)級(jí)中，標(biāo)普對(duì)萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略并不看好。面對(duì)萬(wàn)達(dá)出售大部分當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目，標(biāo)普認(rèn)為這不利于地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，也不認(rèn)可萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變。“公司擴(kuò)張欲望較大，缺乏戰(zhàn)略的清晰和可預(yù)測(cè)性，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上，市場(chǎng)地位會(huì)被削弱。”

而最新的評(píng)級(jí)里，標(biāo)普開始重新審視萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式并認(rèn)為未來(lái)1-2年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)的租金收入預(yù)計(jì)將繼續(xù)增長(zhǎng)。

新臺(tái)階

萬(wàn)達(dá)的電商業(yè)務(wù)也有了全新思路。

5月30日，萬(wàn)達(dá)、騰訊、高朋宣布，三方將成立一家合資網(wǎng)絡(luò)科技公司。新公司將注入萬(wàn)達(dá)網(wǎng)科公司原飛凡等部分業(yè)務(wù)，騰訊將投入線上流量支持，高朋則融入電子發(fā)票業(yè)務(wù)。在股權(quán)關(guān)系上，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)占股51%，騰訊占股42.48%，高朋占有6.52%。

實(shí)業(yè)起家的王健林，遇到多次風(fēng)波，但從未想過(guò)完全放棄電商。

從網(wǎng)科的股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，王健林已經(jīng)開始主動(dòng)讓步，更加擁抱互聯(lián)網(wǎng)。2014年，組建“騰百萬(wàn)”做電商時(shí)，萬(wàn)達(dá)持股70%擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，騰訊和百度一個(gè)扮演“連接器”的角色，一個(gè)提供大數(shù)據(jù)的支持，兩家都不涉及具體運(yùn)營(yíng)。而這次的“騰萬(wàn)”再次組建聯(lián)盟，不僅騰訊和萬(wàn)達(dá)出資非常接近，在人事上兩家也不分伯仲，確認(rèn)過(guò)眼神是想要一起做事。

昔日的“騰百萬(wàn)”組合

據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)、騰訊、高朋組建的新公司中，董事長(zhǎng)由萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)總裁齊界擔(dān)任，而CEO的人選則是騰訊推薦的高朋CEO高峽。在此之前，高峽不僅在萬(wàn)達(dá)工作過(guò)，還在微信負(fù)責(zé)過(guò)商業(yè)化方面的工作。這意味著，熟悉三家公司風(fēng)格的高峽可以快速進(jìn)入角色，讓新公司的發(fā)展愿景落地。

對(duì)于本次成立合資公司，萬(wàn)達(dá)方面稱，目的是為了整合三家的資源，一方面是幫助線下場(chǎng)景數(shù)字化，打造智慧廣場(chǎng)、智慧門店，緊密連接商業(yè)中心、商戶和消費(fèi)者，提升消費(fèi)體驗(yàn);另一方面是探索新消費(fèi)領(lǐng)域潛在的升級(jí)空間，打造新消費(fèi)大生態(tài)。

騰訊是線上流量巨頭，優(yōu)勢(shì)在數(shù)字化，在技術(shù);萬(wàn)達(dá)是線下流量巨頭，優(yōu)勢(shì)在場(chǎng)景體驗(yàn)上，而有了上次的失敗合作后，這次兩家的再次聯(lián)手，似乎要順暢的多。

一系列大刀闊斧改革后，萬(wàn)達(dá)的債務(wù)壓力得到緩解，意味著萬(wàn)達(dá)已經(jīng)度過(guò)危機(jī)。而新網(wǎng)科的成立則表明，萬(wàn)達(dá)已踏上新的發(fā)展臺(tái)階。