一代商業(yè)傳奇李嘉誠終于退休了。從12歲開始工作算起，到90歲高齡宣布退休，“李超人”已經(jīng)工作了整整78年。

李嘉誠的退休，并未放緩龐大的長和帝國高速前進(jìn)的腳步。就在李嘉誠宣布退休當(dāng)天，李嘉誠旗下地產(chǎn)公司在東莞開發(fā)的海逸豪庭與新加坡伊頓國際教育集團(tuán)舉行了簽約儀式暨新聞發(fā)布會，宣布“東莞市伊頓海逸外國語學(xué)校”正式籌建。

這只是李嘉誠在二十多年里布局東莞的數(shù)個項目之一。自上個世紀(jì)90年代以來，李嘉誠在東莞頻頻出手，迅速完成在制造業(yè)、零售業(yè)、地產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)的布局，奠定了長和帝國東莞版圖的根基。20多年里，李嘉誠如同一位高明的棋手，在風(fēng)云變幻的經(jīng)濟(jì)大勢中攻守自如，也見證了東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、更新迭代的歷史軌跡。

如今，“超人”謝幕，傳奇終結(jié)，李嘉誠在東莞留下的這盤產(chǎn)業(yè)大棋，又將如何走下去?

早在1995年，李嘉誠旗下的和記港陸有限公司就在東莞虎門創(chuàng)辦了冠越玩具，并在虎門設(shè)立了電子企業(yè)港陸電子，專門為摩托羅拉手機(jī)等高端電子產(chǎn)品提供電子配件。

2008年全球金融危機(jī)前夜，李嘉誠顯現(xiàn)出令人嘆服的危機(jī)嗅覺。2007年，和記港陸陸續(xù)轉(zhuǎn)讓其所持玩具實業(yè)資產(chǎn)，到次年9月，和記港陸以3645萬港元轉(zhuǎn)讓其所持東莞冠越81%的股權(quán)。

在制造業(yè)進(jìn)退自如的同時，李嘉誠不斷加碼東莞零售業(yè)。1997年，和記黃埔旗下的零售巨頭百佳超市，作為首家進(jìn)入東莞的外資零售企業(yè)在莞城開了第一家店。此后，百佳超市又在東莞開設(shè)了多家分店。

在地產(chǎn)板塊，和記黃埔1998年在東莞厚街順利購得面積高達(dá)471.08公頃的大幅土地，成為外資企業(yè)在東莞拿地的一個先例。到21世紀(jì)，和記黃埔在厚街橫崗水庫的地塊開發(fā)了海逸高爾夫別墅等多個項目。

到2014年，李嘉誠旗下長和系在東莞擁有土地儲備超過152萬平方米，在其內(nèi)地地產(chǎn)版圖中僅次于重慶和武漢名列第三。

除了制造業(yè)、零售業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等三大板塊，在東莞金融、電力等行業(yè)，李嘉誠的身影也若隱若現(xiàn)。不過，隨著李嘉誠本人的退休，長和帝國接下來在東莞的走向，也似乎變得不可捉摸起來。但在外界普遍看來，以接棒者李澤鉅的敏銳和穩(wěn)重，再加上李嘉誠出任長和資深顧問“扶上馬，送一程”，長和帝國的明天也并不需要過多擔(dān)憂。

地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)：攜手政府構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)

實際上，早在幾年前，李嘉誠就已開始陸續(xù)拋售內(nèi)地資產(chǎn)。同時，其“慢開發(fā)”模式也飽受詬病，對其“變相囤地”獲利的質(zhì)疑聲更不絕于耳。

一個不容忽視的現(xiàn)實是，如今很多地方政府對于地產(chǎn)項目的訴求也發(fā)生了深刻的變化。這種轉(zhuǎn)變是，政府需要地產(chǎn)項目能夠?qū)Я魅丝?、產(chǎn)業(yè)和資源，從而帶來可持續(xù)的產(chǎn)值和稅收。

于是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)站在了時代的風(fēng)口上。

幾年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，掀起了一陣產(chǎn)城建設(shè)高潮。到今天，地方政府已經(jīng)不滿足于“政府招園區(qū)、園區(qū)招企業(yè)”的粗放式產(chǎn)城發(fā)展模式和關(guān)系，而是希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠和政府?dāng)y手，根據(jù)產(chǎn)業(yè)生長的邏輯和規(guī)律，把區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)做起來。

這就對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的招商、運(yùn)營能力提出了新的要求，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性、連續(xù)性也將受到新的考驗。

大灣區(qū)時代，產(chǎn)業(yè)根植性不容忽視

區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)的穩(wěn)定性、連續(xù)性如何保障?實際上，物業(yè)租賃關(guān)系是一種相當(dāng)“淺”的關(guān)系，企業(yè)租約到期、發(fā)展壯大，抑或是其他城市、園區(qū)給出更好的優(yōu)惠政策，企業(yè)就很可能一走了之，原有的產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)生態(tài)將面臨頻繁的更迭；而物業(yè)銷售則建立了一種更加穩(wěn)定的關(guān)系綁定，對于地方產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)鏈條的穩(wěn)定都有裨益。

在灣區(qū)要素流動不斷加速的背景下，對于很多異地復(fù)制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目來說，這一點(diǎn)顯得尤為重要。近年來，隨著大灣區(qū)一體化進(jìn)程的加速，東莞提出承接港深的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，如何將深圳的優(yōu)質(zhì)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)留下來，讓他們與東莞同發(fā)展、共成長，也是東莞需要面臨的一個問題。而作為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，讓入園企業(yè)購買和持有物業(yè)，無疑也將增強(qiáng)香港、深圳優(yōu)質(zhì)企業(yè)的根植性，讓創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)在東莞生根發(fā)芽、開花結(jié)果，有利于東莞在大灣區(qū)時代新一輪發(fā)展中搶占先機(jī)。

另外，購買物業(yè)的企業(yè)相對于租賃物業(yè)的企業(yè)，總體上體量更大、成熟度更高、在產(chǎn)業(yè)鏈上的位置更重要。這也就意味著，這樣的企業(yè)對于產(chǎn)業(yè)鏈配套環(huán)節(jié)的吸附能力更強(qiáng)。毫無疑問，區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)的集聚也將顯著提速。

更快的產(chǎn)業(yè)集聚速度、更穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)，對于志在收獲可持續(xù)性的產(chǎn)值、稅收的城市而言，無疑是一個好消息。