鄭州，在快速發(fā)展與急劇轉(zhuǎn)型中逐步成為了一座讓全國(guó)都為之矚目的城市，無(wú)論是自貿(mào)區(qū)、還是國(guó)家級(jí)中心城市，政策的一步步展開與落實(shí)都成為了這座城市未來(lái)數(shù)十年發(fā)展的核心引擎及抓手。繼過去10年住宅地產(chǎn)的開發(fā)及投資浪潮之后，以綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正在成為塑造鄭州這座城市形態(tài)的重要?jiǎng)恿?

零售市場(chǎng)：空置率攀升、首層租金小幅下降是有客觀因素的存在

縱覽宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2017年1-11月鄭州實(shí)現(xiàn)了社會(huì)消費(fèi)品零售總額共計(jì)3,714.2億元，同比增長(zhǎng)10.8%，居民消費(fèi)繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

過去一年的時(shí)間里，鄭州主城區(qū)零售市場(chǎng)迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)約30.6萬(wàn)平方米(實(shí)際租賃面積)的新增供應(yīng)，其中優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目新增供應(yīng)13.9萬(wàn)平方米。至12月份主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量推升至170萬(wàn)平方米(實(shí)際租賃面積)。其中，二七商圈成為鄭州優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量最集中的區(qū)域，年末存量占全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)總存量的34%。受新項(xiàng)目入市、部分商場(chǎng)持續(xù)進(jìn)行的業(yè)態(tài)升級(jí)調(diào)整、以及數(shù)個(gè)傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)不善而持續(xù)出現(xiàn)的品牌租戶流失等因素的影響，年末主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至6.3%，首層租金也因?yàn)樵摲矫嬉蛩赝任⒔?.6%至每平方米每月493.2元。

特色餐飲、運(yùn)動(dòng)健康、零售服飾等業(yè)態(tài)則繼續(xù)在鄭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)保持了高速的擴(kuò)張。消費(fèi)升級(jí)的大環(huán)境下，鄭州零售品牌及商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者深耕體驗(yàn)式消費(fèi)：各大品牌商加快線上線下融合，并不斷提高產(chǎn)品顏值與質(zhì)量，以滿足消費(fèi)者多元化的需求;引入IP資源進(jìn)行主題展覽成為商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商吸引并留住更多的顧客的新風(fēng)向，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比重的顯著增長(zhǎng)賦予購(gòu)物中心更為豐富的功能。

2018年鄭州零售市場(chǎng)將有超88萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積計(jì)劃入市。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，各大運(yùn)營(yíng)商需通過積極引入更多新鮮時(shí)尚的品牌、創(chuàng)新市場(chǎng)策略等措施來(lái)進(jìn)行差異化定位，以保持項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)這一趨勢(shì)也將進(jìn)一步推動(dòng)鄭州零售市場(chǎng)向縱深化發(fā)展。戴德梁行預(yù)測(cè)，大量新增供應(yīng)將加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)空置率輕微上浮、租金承壓或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录?/p>

寫字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)加快吸納 空置率顯著回落

2017年的鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)處于一個(gè)供應(yīng)小年，全年全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓錄得新增供應(yīng)8.5萬(wàn)平方米，同比下降89.2%。至年末，全市甲級(jí)寫字樓存量小幅升高至269.8萬(wàn)平方米，其中高鐵片區(qū)甲級(jí)寫字樓存量占到全市總存量的57.9%。新增供應(yīng)的暫時(shí)回落為市場(chǎng)贏得了去化良機(jī)，加之活躍的市場(chǎng)租賃活動(dòng)，2017年末鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得空置率同比顯著回落4.9個(gè)百分點(diǎn)至27.7%?；钴S的成交活動(dòng)推動(dòng)了租金的成長(zhǎng)，2017年末，鄭州核心商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金錄得每平方米每月83.8元，較2016年末上升2.0%。

縱觀2017全年，金融、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)以及醫(yī)療機(jī)構(gòu)成為鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納主力。中資企業(yè)繼續(xù)成為推動(dòng)鄭州甲級(jí)寫字樓租賃需求的主要來(lái)源。此外，部分高素質(zhì)物業(yè)繼續(xù)吸引企業(yè)進(jìn)行升級(jí)搬遷與擴(kuò)張。

憑借良好的商務(wù)環(huán)境及較高的物業(yè)素質(zhì)，鄭東新區(qū)CBD繼續(xù)成為全市租金水平最高、空置率最低的商務(wù)區(qū)。與此同時(shí)，高鐵片區(qū)繼續(xù)保持迅速成長(zhǎng)，全年錄得凈吸納量13.1萬(wàn)平方米，領(lǐng)先于其他商務(wù)區(qū)，同時(shí)租金漲幅表現(xiàn)突出。

經(jīng)歷了2017年新增供應(yīng)的暫時(shí)回落，2018年鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的供應(yīng)高峰期，約82.0萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃入市，相當(dāng)于2017年底市場(chǎng)總存量的30.4%，其中約有55.1%的新增供應(yīng)面積將集中位于龍子湖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

隨著鄭州入選國(guó)家級(jí)中心城市及河南省自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)(鄭州片區(qū))，鄭州整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景獲得重大政策利好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)及整體經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展將持續(xù)推高鄭州的城市價(jià)值，寫字樓市場(chǎng)也將隨之迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。戴德梁行預(yù)計(jì)，重大政策利好下，市場(chǎng)需求依然有較大上漲潛力，未來(lái)鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金企穩(wěn)，而供應(yīng)集中放量下市場(chǎng)空置則有待進(jìn)一步消化。