據(jù)易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱統(tǒng)計，2016年租賃住宅人口基礎是1.89億人，到2020年會增加到2.2億人。這一數(shù)字約占到全國總人口的1/6，也就是說每6個人里就有一個人有租房需求，租房總人數(shù)相當于現(xiàn)在的10個北京城。

龐大的租賃需求加上國家政策的鼓勵推動，未來市場結構會迅速發(fā)生變化，甚至影響到房地產企業(yè)的位次。所以萬科、碧桂園等龍頭企業(yè)，和鏈家、世聯(lián)行等中介機構都在全力布局租賃市場，盡管丁祖昱測算現(xiàn)在的長租公寓現(xiàn)金流回收期長達6年，比商業(yè)地產的利潤更薄、資金需求量更大，但這個賽道又不得不提前布局。碧桂園、萬科、龍湖、旭輝、佳兆業(yè)、遠洋等明確提出長租公寓戰(zhàn)略規(guī)劃目標的10家合計布局房源要超過200萬間。但目前的供給結構存在嚴重錯配，高端公寓太多，而便宜實惠的房源占比非常少。

租賃住宅市場的6大關鍵點：

四類企業(yè)搶食蛋糕，頭尾企業(yè)差距大

目前已經有約1000家品牌運營商進入租賃市場，有約30家房地產企業(yè)開始深度介入，還有約10家地產中介進入市場，如鏈家、我愛我家、世聯(lián)行；此外還有約20家酒店在集中式公寓開始布局。

在品牌運營商已開房源中，分散式運營商已開業(yè)房源最多的是鏈家自如，也開業(yè)房源超過45萬間；其次是我愛我家相寓，開業(yè)房源約40萬間；愛上租發(fā)展也很迅猛，已經開業(yè)房源達到6萬間；其后，青客、美麗屋、優(yōu)客逸家、寓見、蛋殼、包租婆6家分散式公寓運營商的房源數(shù)量也超過了1萬間。在中介企業(yè)里，自如仍然排在第一，而且短時間內不會有其他企業(yè)能夠完成超越。

集中式運營商已開業(yè)套數(shù)排在前三的，則是魔方、安歆·寓、世聯(lián)紅璞，數(shù)量分別為4.35萬間、4.3萬間、3萬間，陣營中企業(yè)之間的數(shù)據(jù)差距并不大，但是集中式公寓的規(guī)模和分散式公寓的量級差距非常大，未來市場上的房源還會以分散式公寓為主。

房地產企業(yè)是未來最有增長潛力的一塊，目前萬科、龍湖、旭輝的運營數(shù)量排在前三，分別為8萬間、5萬間、2萬間。目前已開房源數(shù)量和這些企業(yè)的未來規(guī)劃相比，只是剛剛起步。例如碧桂園12月份開出第一個項目：“BIG+碧家國際社區(qū)上海國家會展中心店”，房源只有400套，但碧桂園未來三年要開100萬套長租公寓。萬科2018年的目標是開業(yè)房源達到45萬間，年初有37萬間的缺口。

企業(yè)房源占比只有2.5% ，未來拓展空間非常大

盡管有超過1000家企業(yè)已經布局租賃市場，但是目前整體市場的房源中，仍有97.5%的房源分散在個人手中，機構管理的只有2.5%的房源。這意味著租賃市場仍然非常分散，未來企業(yè)拓展空間也非常大。

目前各地方已經有意增加租賃用地供應。比如未來3-5年的供地計劃中，北京、上海、深圳、廣州、杭州的租賃住房供應面積占比分別為約22%、31%、29%、26%、30%。

北京、上海等城市已經在地塊出讓的同時直接限定了租賃住房的面積，并且推出了集體建設用地建設租賃住房的模式。12月份的中央經濟工作會議還提出要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

在北京、上海、深圳、廣州、杭州等一線梯隊中，上海租賃住房供應量最大，達70萬套，其次為北京的50萬套。

市場錯配嚴重，高端房源過多，底部房源稀缺

出于成本、城市布局等各種原因，目前的租賃住宅供需結構并不合理。丁祖昱對上海、深圳兩個城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，租金≤3000元/月的租賃需求占比為26.4%，但這一價格范圍的供應量占比為11.9%；租金在3000-6000元/月區(qū)間的租賃需求占比為51%，但這個區(qū)間的房源在整體市場供應中占比為39.6%，也明顯低于需求量；而租金≥6000元/月的租賃需求占比22.6%，可實際市場供應的房源量占比高達48.5%。

也就是說大部分企業(yè)把房源押寶在相對高管的房源上，例如碧桂園、合景泰富、中駿置業(yè)、招商蛇口等房企都瞄準的是這個區(qū)間的市場，導致供需錯位嚴重。

盈利仍是難題，平均利潤不到4%

盡管房地產開發(fā)的整體利潤在下滑，但是租賃住宅的利潤率更低，甚至達不到開發(fā)利潤的一半。

丁祖昱表示，房源成本占到總成本的五、六成，一些項目的房源成本甚至高達70%、80%，“肯定會虧”。按照目前的成本占比和價格結構，長租公寓產品的投資回收期在6年以上，比商業(yè)地產的養(yǎng)商期還要長。

整體看，單店出租率達到95%以上才能盈利，但根據(jù)丁祖昱團隊的調查，目前行業(yè)前30強品牌公寓的平均出租率在90%，所以能夠實現(xiàn)單店盈利的企業(yè)非常少。

國家隊的力量不可小覷

在所有租賃機構主體中，國家隊未來將成為最大的霸主，原因有兩點：一是“國家隊”在土地市場占有優(yōu)勢，例如，上海張江集團2016年新增租賃住宅土儲254515平方米，相當于10萬間房源，上海地產新增了716690平方米租賃住宅土儲，房源數(shù)量超20萬間。其次，“國家隊”的資本實力非常雄厚，背后還有金融機構授信等支撐。

租賃住宅迎政策紅利

政策支持主要體現(xiàn)在五個方面，培育住房租賃企業(yè)，包括國企、房企、機構等多主體參與；擴大了租賃房源供給，新建、商改租、集體用地、公租房等多渠道供給，新建、商改租、集體用地、公租房等多渠道供給；鼓勵住房租賃需求，提出了租房落戶、租售同權等概念；提供金融支持政策，包括金融機構支持、鼓勵融資及資產證券化；另外，頒布了稅收優(yōu)惠政策，降低稅率、提供貨幣化補貼。

2018年七大地產預言

房地產稅出臺

根據(jù)財政部部長肖捷等相關政府領導的表態(tài)以及對趨勢的綜合判斷分析，房產稅即將落地。預測最有可能是在2018年第四季度出臺，2019年逝世，但不會在每個城市都實施，可以“因城施策”。

但在發(fā)布會上，任志強怒懟了丁祖昱的預測。任志強認為，2018年房產稅不可能發(fā)布，還需要相當長的時間來準備。

限價不放松

丁祖昱預測，2018的樓市成交量會比2017年有所下滑，16億平方米是中國房地產的天花板。同時，2018年對房價的管控也不會放松，“開發(fā)商能拿預售證就趕緊拿，該多少錢賣就多少錢賣”。

看好6個城市

杭州、海南，天津、上海、武漢、重慶，杭州6個城市持續(xù)看好；天津和北京的關聯(lián)度最高，2018年會有更大發(fā)展；武漢在2017年出臺了五年吸引100萬的大學生政策。

20個三、四線城市最具潛力

克而瑞利用星巴克、共享單車、外賣、高鐵和航班等指標綜合考量，認為有20個三四線城市將有潛力：無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺、臺州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。

特色小鎮(zhèn)大洗盤

截至目前，國家批準超過400個特色小鎮(zhèn)，有近2000個特色小鎮(zhèn)被官方列入創(chuàng)建行列，不過僅有兩成初見雛形，近八成仍處在在建、簽約乃至意向階段。特色小鎮(zhèn)投資強度平均達到27億元/平方公里。一哄而上的情況下，2018年將會有一輪洗牌。

前4強房企銷售額到3萬億

2017年，房企銷售排行中，TOP4碧桂園、萬科、恒大及融創(chuàng)銷售規(guī)模已達19490.7億元。2018年TOP4的銷售額總計會達到3萬億元，TOP10占據(jù)市場份額35%，TOP30占據(jù)市場總量的50%。

將有12家千億陣營新進者

陽光城、中南置地、雅居樂、富力、正榮地產、中梁地產、榮盛、遠洋、融信、金科、祥生地產和藍光地產等12家房企會成為千億陣營的“預備軍”。