近年來，各地陸續(xù)進行了農村產權交易市場的創(chuàng)建。一些地區(qū)農村產權交易中心雖然為交易雙方出具了產權交易鑒證書，政策上規(guī)定可用以抵押融資等，但執(zhí)行層面卻困難重重。廣西玉林市農村產權交易中心作為全國的試點之一，至今已出具了3000余份農村《產權交易鑒證書》及《農村產權備案鑒證書》，實現(xiàn)了農村產權抵押貸款項目116個，累計發(fā)放貸款4.7億元，走在了全國的前列。請看報道——

孟冬剛過，廣西玉林北流市的檸檬銷售進入尾聲。手握300畝良田，民樂鎮(zhèn)的種植大戶鐘慶霖內心從來沒有像現(xiàn)在這樣踏實：“今年的檸檬賣了40萬，還貸款不成問題。”自2015年拿到《產權交易鑒證書》以來，鐘慶霖先后累計獲得90萬元貸款：“如果沒有交易中心和銀行的鼎力支持，單靠我自己不可能發(fā)展這么快。”三年時間，種植規(guī)模擴大兩倍，鐘慶霖是玉林市農村產權流轉交易中心建設運行的第一批受益人。

2014年，玉林市被確定為全國第二批改革試驗區(qū)，承擔“農村產權流轉交易市場建設試點”的試驗任務。同年10月，玉林市農村產權交易中心正式掛牌交易。作為廣西第一家也是目前唯一一家地市級農村產權交易平臺，中心自成立便定位于“市場化運營的服務機構”，面向全市所有合作社、種植大戶、家庭農場、農業(yè)企業(yè)等經營主體，提供交易鑒證、流轉撮合、貸款咨詢等一系列服務。

截至今年8月，全市經產權交易中心出具了3000余份農村《產權交易鑒證書》及《農村產權備案鑒證書》。小小一本鑒證書，實現(xiàn)了土地經營權、林權、水域養(yǎng)殖權在內的農村產權抵押貸款項目116個，累計發(fā)放貸款4.7億元。

1.撮合+鑒證

推動交易流轉規(guī)范化

走進玉林市農村產權交易中心，幾本鮮紅的《產權交易鑒證書》整齊碼放。翻開首頁，表格清晰記錄了轉讓方、受讓方的詳細信息。在“合同價款支付方式”一欄，“一年一付，先支付后使用”的字眼一目了然。

據玉林市有關部門統(tǒng)計，在所有農村糾紛中，涉及產權糾紛的占70%。土地流轉市場無序化現(xiàn)象已經成為農村產權糾紛的最大隱患。玉林市農村產權交易中心有限公司董事長羅瓊濤告訴記者，由于對農村土地流轉相關法律不了解，以往農戶與承租者簽訂的土地流轉合同存在主體不清、流轉期限和土地用途不符合法規(guī)要求等問題。“來到我們這里的客戶，只要是做過流轉的，我們會首先對他的流轉行為做審核，判定合法規(guī)范后，再對流轉合同做鑒定，頒發(fā)交易鑒證書。沒有這個本子，銀行是不會放貸的。”

2015年，興業(yè)縣惠香中藥材種植專業(yè)合作社聯(lián)系產權交易中心，有意在興業(yè)縣高峰鎮(zhèn)的12個村承租連片耕地。由于項目涉及耕地面積較大，農戶較多，中心聯(lián)合各村委建立了“租賃土地溝通會”制度：各個村委指派專人，組織安排項目涉及的每個村民小組組長代表本組農戶參會，會后組長負責向農戶傳遞溝通信息、協(xié)調各種關系。為了確保村民小組組長獲得有效授權，項目組安排農戶與村民組長簽訂了《授權委托書》，明確了組長的職責、農戶信息、流轉土地畝數(shù)等，并最終由村委確認土地的權屬信息。

通過前期的充分溝通協(xié)調，合作社僅用了1個月時間就與3000多位農戶簽訂了144份交易合同，涉及耕地流轉交易面積10419.3畝，沒有產生一起糾紛。眼下，合作社在流轉土地上種植的中藥材已獲得首次豐收。“我們正計劃利用土地經營權與地上種植物作為抵押，向銀行申請農業(yè)組合融資，引進新技術和品種。”合作社相關負責人告訴記者。

“許多農民、業(yè)主在我們組織、指導、撮合的交易過程中，知道了什么是合法合規(guī)的交易，知道了不能擅自改變農村土地的農業(yè)用途，對進場規(guī)范交易有了新的認識。”羅瓊濤介紹，自開展交易以來，中心累計組織土地承包經營權、林地使用權、水域養(yǎng)殖權交易服務的交易及合同鑒證總涉及流轉面積30.47萬畝，涉及流轉交易總額26.84億元。

2.信貸+保險

最大阻隔仍是城鄉(xiāng)信貸環(huán)境差異

運轉有序的交易市場為玉林市農地規(guī)模經營創(chuàng)造了良好環(huán)境，也為農村資產的進一步盤活打下了堅實的基礎。今年，玉林市福綿區(qū)的砂糖橘種植大戶唐承敬的柑橘進入盛果期，一筆90萬的貸款解了農場開銷的燃眉之急。在申請這筆貸款時，唐承敬從產權交易中心那里了解到貸款保證保險的作用后，便很快拿出兩萬多塊買了保險。按他自己的話說：“雖然每次都是按時還清，但買一份保險，銀行能放心給我貸款，萬一遇到天災也不至于破產，是三方共贏的好事。”

在玉林市，選擇“信貸+保險/擔保”模式分散資金風險，唐承敬已不是個例。今年，玉林市成立了廣西第一家地市級農業(yè)信貸擔保公司，專門配合產權交易中心做土地經營權的抵押貸款。當一筆貸款做了擔?；虮ｋU后，一旦發(fā)生風險，擔保和保險公司首先承擔損失，把貸款還給銀行，隨后由擔保公司進行抵押物的處置。“銀行的前置風險轉移了，可以更加放心地去開展業(yè)務，給經營主體更多資金支持。”羅瓊濤說，另一方面，擔保和保險公司對貸款人的資質和征信情況具有嚴格的審核體系，因而一定程度降低了風險發(fā)生的可能性。

“信貸+保險”模式初顯成效的同時，也出現(xiàn)了一些問題。“不得不說，目前農村的信用環(huán)境相比城市還是有一定差距。比如，雖然目前國家實施土地的三權分置，但在很多農民的觀念里，這塊地他們祖祖輩輩耕種了這么多年，它就是‘屬于’自己的。這樣一來就會給后期抵押物的處置造成很大麻煩。”羅瓊濤告訴記者，為了改善農村的信用環(huán)境，產權交易中心建立了一個農村產權交易的誠信數(shù)據庫：“比如有些農民看到參與的項目效益比較好，認為約定的租金低了，不到合同期限就要漲價。我們作為中間平臺就會記錄下這些行為，以后當有需求方再來流轉土地時，數(shù)據庫就會自動提示此人曾經有擅自提高租金的行為，作為一種信用約束。”

3.土地+附作物

盤活沉睡資產形成多方聯(lián)合

2015年，主營景觀植物種植的廣西富居農林發(fā)展有限公司總經理蔣祖艷如期拿到了產權交易中心出具的《農村產權交易鑒證書》，可當她拿著證書向銀行申請土地承包經營權貸款時卻犯了愁。按以往以土地租金作為價值評估依據的做法，蔣祖艷公司的110多畝土地只有200萬元的授信額度，而這時公司正急需500萬元資金用作周轉。

在得知這一情況后，產權交易中心的工作人員聯(lián)系到了項目屬地的玉林市區(qū)農村信用合作聯(lián)社茂林信用社，根據這個項目的實際情況與客戶經理溝通。羅瓊濤回憶道：“按租金來評估，110畝的土地面積不算太大，但富居農林公司把農村土地流轉過來是用作景觀植物的種植，這個價格就比較可觀了。”

最終，產權交易中心與茂林信用社共同確定出了新的評估方案，即土地租金結合地上附作物，除了評估土地租金之外，土地上能產生效益的附作物也可以作為貸款抵押。應用這種新模式，蔣祖燕公司土地的評估價值接近1個億，獲得貸款超過千萬元。

評估方案的確立少不了金融機構的支持。通過深入發(fā)掘優(yōu)質農業(yè)項目，每年不定期舉辦全市農村產權融資項目推介會與農村產權抵押融資銀企對接會，產權交易中心爭取到了當?shù)亟鹑跈C構的支持。特別是在創(chuàng)新地上附作物評估方法的過程中，玉林產權交易中心聯(lián)合玉林市金融辦，共同創(chuàng)建了一部《玉林市農用地估價參考指引》，初步建立了全市統(tǒng)一的農村產權價值評估行業(yè)標準。當?shù)爻霎a的高附加值盆景、名貴中藥材以及農業(yè)附屬設施等都可以作為地上附作物進行評估抵押，進而提高這些抵押物的融資貸款額度。

羅瓊濤告訴記者：“農村產權的評估原來并沒有一個統(tǒng)一的行業(yè)標準，我們聘請了專業(yè)的第三方評估機構，包括廣西評估行業(yè)協(xié)會的一些理事單位，結合以往對國有土地、房產的評估，共同編制了這部行業(yè)標準，目的就是滿足客戶的融資需求。”