房?jī)r(jià)似乎是一個(gè)永恒的話題，當(dāng)然也可能不是。國慶期間去了一次東京，和那邊的人交流似乎沒有什么人關(guān)心房?jī)r(jià)。在東京，大家都選擇租房，長(zhǎng)期通縮的環(huán)境下，物價(jià)越來越便宜，房子也越來越便宜。而在國內(nèi)，城鎮(zhèn)化帶來了房屋價(jià)格的暴漲，也決定了個(gè)人的財(cái)富。

根據(jù)我自己的不完全統(tǒng)計(jì)，身邊大部分人財(cái)富的分化來源于對(duì)于房子的資產(chǎn)配置能力。而2015年之后，一線城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了暴漲，和二三線城市之間出現(xiàn)明顯分化。今天就和大家探討一個(gè)話題，是什么決定了一線城市的房?jī)r(jià)?

無法改變的人口因素題

人口是決定房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素。上周看了安信證券高善文博士的一篇報(bào)告，講得非常深刻。他認(rèn)為2012年以后，人口集中流入了大城市和特大城市，同時(shí)由于這些土地供給意愿較低，產(chǎn)生了明顯的房?jī)r(jià)上漲壓力。相反，人口流入速度緩慢的二線以下城市，城市土地供給意愿更強(qiáng)，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也比較弱。也就是說，2012年之后，中國從城鎮(zhèn)化邁向了都市化。在這個(gè)過程中，土地的供給卻出現(xiàn)了背離。人口流量多的一線城市土地供給不足，而人口流量少的二線以下城市，土地供給充沛。

那么為什么人口集中向一線城市涌入呢?我認(rèn)為和城市提供的教育，醫(yī)療資源，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。2009年金融危機(jī)之后，整個(gè)全球都出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集中化的特征。

全球化帶來了各國之間更加明確的分工，而在這個(gè)國家內(nèi)部，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)開始聚集。比如美國就是互聯(lián)網(wǎng)和金融，日本是高端制造業(yè)，中國是世界工廠向精密制造和互聯(lián)網(wǎng)升級(jí)轉(zhuǎn)型。所以金融危機(jī)之后，美國代表新經(jīng)濟(jì)的硅谷一片欣欣向榮，房?jī)r(jià)也不斷創(chuàng)新高，全世界最優(yōu)秀的工程師都在涌向硅谷。

相反，代表美國舊經(jīng)濟(jì)的底特律幾乎沒人去了，人口都是凈流出了。而且由于原來的汽車制造業(yè)開始沒落，導(dǎo)致底特律治安問題越來越嚴(yán)重。那里的房子就算再便宜也沒人買。

我們?cè)倏粗袊@幾年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型后，過去重工業(yè)的發(fā)展走到頭。以上海、北京、深圳和杭州為代表的一線城市依然保持活力，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。曾經(jīng)有一篇文章，說為什么北上廣生活壓力那么大，還是要留住這邊。核心就是這里提供了最好的機(jī)會(huì)，對(duì)于一個(gè)人的成長(zhǎng)幫助是最大的。而代表重工業(yè)典型的東北，這幾年人口都是凈流出的，房?jī)r(jià)也不會(huì)有好的表現(xiàn)。

人口，還是人口題

另一個(gè)影響一線城市房?jī)r(jià)的因素，還是人口，那就是富人的數(shù)量。

我曾經(jīng)思考過紐約的房?jī)r(jià)。作為一個(gè)城市，紐約分曼哈頓、皇后區(qū)、布朗士、布魯克林和斯塔滕島。曼哈頓是寸土寸金，新房的均價(jià)差不多40萬人民幣，二手房均價(jià)也在20萬人民幣一平米。

不過離開了曼哈頓，我們可以在皇后區(qū)買到40萬美元一套的雙臥室公寓，也可以在布魯克林買到80萬美元一棟的別墅，價(jià)格甚至比國內(nèi)還要低。而美國還有Coop合作公寓出售，許多COOP合作公寓只要10多萬美元就能買一個(gè)臥室的公寓房，20多萬美元買兩個(gè)臥室的公寓房，價(jià)格和國內(nèi)三線城市房?jī)r(jià)差不多。當(dāng)時(shí)我就覺得很有意思，在紐約富人，中產(chǎn)，窮人都能買得起房子。當(dāng)時(shí)我一直有一個(gè)疑惑，是什么決定了曼哈頓的房?jī)r(jià)?

后來在我開始明白，曼哈頓的房?jī)r(jià)雖然和美國經(jīng)濟(jì)有關(guān)系，但更多是和全球富豪人數(shù)有關(guān)系。許多擁有曼哈頓豪宅公寓樓的，不是美國人。十年前許多俄羅斯人在曼哈頓買房，五年前許多中東富豪在曼哈頓買房，而這幾年來自中國的土豪在曼哈頓買房比例很高。曼哈頓才是真正的New York City，而能夠在曼哈頓買房子的人，卻來自全球各地。

前一段時(shí)間在知乎上看到一位來自NYU的校友，筆名Haoran，Economics & Urban Studies@NYU，他寫了一篇類似的分析，認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)只和高凈值人群成正比。在這篇文章中，他對(duì)比了北京、上海、紐約和洛杉磯的房?jī)r(jià)，以及當(dāng)?shù)馗缓廊藬?shù)的相關(guān)度。這個(gè)富豪是凈資產(chǎn)超過1000萬美元的人數(shù)量，我們從下圖看到，這個(gè)人群和房?jī)r(jià)的相關(guān)度居然高達(dá)0.91。

背后的邏輯也容易理解，上海、北京、紐約這些地方房?jī)r(jià)，基本上是普通人要在這些城市買房支付80到137年的平均年收入。就算你畢業(yè)進(jìn)了大投行，一年幾十萬年薪，沒做到大VP之前也想都不要想。而且還要生活開支、家庭開支、稅收開支等等。我們剔除本來就享受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的“本地人”外，全世界真正能在一線城市購房的人都是少數(shù)富豪、精英。

紐約的房?jī)r(jià)全世界最貴，因?yàn)榧~約是全世界的，是一個(gè)非常全球化的大城市。這里有全世界各種文化，有聯(lián)合國總部、博物館、各類美食，以及金融、科技的投資機(jī)會(huì)。

所以就算美國經(jīng)濟(jì)一般，只要中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，或者中東經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，全世界的富豪都會(huì)來紐約買房。

中國的上海和北京也是同樣的道理。富豪雖然遍布在全國，但是從生活舒適度、配套方面來說，上海和北京都是最好的。中國最有錢的人基本上都愿意在上海和北京生活，這里的房?jī)r(jià)也是中國最貴的。當(dāng)然，前幾年有一家叫做阿里的公司在美國上市，也帶動(dòng)了一波杭州的房?jī)r(jià)。創(chuàng)業(yè)板大牛市的時(shí)候，結(jié)合騰訊股價(jià)的牛市，也帶動(dòng)了一次深圳的房?jī)r(jià)。所以富豪的數(shù)量，決定了一線城市的房?jī)r(jià)。

未來什么將終結(jié)房?jī)r(jià)上漲?

事實(shí)上，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和人口紅利拐點(diǎn)消失，大部分二線以下城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了下跌。目前依然堅(jiān)挺的是一二線城市，也是我們所謂的超大城市和大城市。大家生活在上海，也會(huì)討論上海房?jī)r(jià)到底是不是要跌了?

我覺得如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，整個(gè)都市化進(jìn)程不會(huì)放緩。大城市擁有人才、機(jī)制、更好的醫(yī)療、教育水平，以及更健全的基礎(chǔ)設(shè)施。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的過程中，他們將是受益的。越來越多三四五線城市人口涌入大都市。雖然生活成本很高，但是這里有機(jī)會(huì)。

而對(duì)于其他城市的超級(jí)富豪來說，一輪經(jīng)濟(jì)周期結(jié)束后，這些城市制造財(cái)富的機(jī)會(huì)也會(huì)下降，他們也會(huì)去大都市開始享受新的生活。這幾年我們就看到許多來自其他城市的土豪涌入北上深。和日本對(duì)比，房?jī)r(jià)整體開始下跌來源于經(jīng)濟(jì)停滯增長(zhǎng)。

另一個(gè)當(dāng)然是房產(chǎn)稅。

從根本上來說，對(duì)于房地產(chǎn)的投資成為了一個(gè)避稅工具。今天你開一個(gè)工廠，賺了1000萬利潤(rùn)，你是要交稅的。而且稅收也是以一種復(fù)合增長(zhǎng)的方式進(jìn)行，長(zhǎng)期以往，十年下來交稅很多。但是持有1000萬的房子，是不需要交稅的。就算最后賣掉的時(shí)候交稅，也是可以以各種手段轉(zhuǎn)移。在相同回報(bào)率的假設(shè)下，1000萬投資房地產(chǎn)比投資開工廠要好得多。當(dāng)然，如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，將改變一切。

所以真正決定一線城市房?jī)r(jià)的是人口，特別是富豪的人口數(shù)量。在任何一個(gè)國家的一線城市購房，生活，都是一件成本極高的事情。而經(jīng)濟(jì)停止增長(zhǎng)，以及房產(chǎn)稅的推出，將是終結(jié)一線城市房?jī)r(jià)的緊箍咒。不過短期看，發(fā)生的概率并不大。